مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان

مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان از انتخاب های هر مالک و کارفرمایست که میتواند در صورت عدم شناخت و مشاوره نادرست عواقب و خساراتی را برای مالک در پی داشته باشد. انتخاب پیمانکار و شریک تجاری امروزه با توجه به هزینه های اجرایی و ارزش گذاری ملک مستلزم دانش و مشاوره درست در این موضوع است.

آوان پروژه های اجرایی را در تهران ، اصفهان ، کیش به صورت مشارکت و مدیریت پیمان قبول می نماید.

مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت ، مشارکتی بر مبنای توافق طرفین می باشد و از آن دسته معامله هایی به شمار می رود که در نهایت برای هر دو طرف سود به همراه خواهد داشت و ارزش زیادی برای شان ایجاد می کند. همان طور که از نام مشارکت نیز پیداست، طرفین معامله هر کدام آورده ای دارند و به نسبت آورده شان با یکدیگر شریک می شوند. معمولا در امر مشارکت در ساخت، مالک که یک ملک کلنگی دارد، جهت تخریب و ساخت این ملک با یک سازنده که جهت ساخت آن سرمایه گذاری می کند، شریک می شود و این دو با یکدیگر پروژه را اجرا می کنند. در این نوع معامله ها باید مقدار آورده های هر یک از طرفین به صورت دقیق مشخص شود. سهم مالک و سازنده نیز بر همین اساس تعیین خواهد شد.

جهت انجام مشارکت در ساخت، سازندگان با کمک بنگاه های مسکن، مالکانی که صاحب ملک های کلنگی هستند را شناسایی کرده و آنها را برای مشارکت تشویق می کنند. در صورت توافق، ملک از طرف مالک در اختیار سازنده قرار خواهد گرفت و سازنده نیز مبلغی را برای ساخت در نظر گرفته و بر اساس همین مبلغ آورده، در واحدها شریک می گردد. به این شکل، قراردارد مشارکت در ساخت منعقد می گردد. البته انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت شامل اصول خاصی می شود که باید پیش از تنظیم قرارداد در نظر گرفته شوند. بسیاری از اوقات به خاطر سهل انگاری در امر انتخاب سازنده و تنظیم قرارداد، مشکلاتی ایجاد می شود که بعدها هر دو طرف را درگیر خواهد کرد. جدا از بحث مشارکت در ساخت، روش مدیریت پیمان نیز از جمله مواردی است که جذابیت خاصی برای دست اندرکاران صنعت ساخت دارد. 

مشارکت در ساخت چیست؟

به سرمایه گذاری فرد یا افرادی به عنوان مالک و تعهد انجام عملیات ساخت از طرف سازندگان، مشارکت در ساخت گفته می شود. مسلما با توجه به این تعریف، ریسکی که مالکین با آن رو به رو هستند از ریسک های مقابل سازندگان بیش تر است. در این روش، همه سرمایه در اختیار سازنده گذاشته می شود که با وجود تعهد به ساخت، ممکن است هدف را محقق نسازد. به همین خاطر است که باید در امر مشارکت در ساخت دقت کافی به کار برد.

نکات مهم در رابطه با انتخاب سازنده

از مهم ترین نکاتی که باید در امر مشارکت در ساخت مد نظر قرار گیرد، نحوه انتخاب سازنده است. انتخاب سازنده باید بر اساس معیارهای تعیین صلاحیت صورت گیرد. برای جلوگیری از بروز هر مشکلی در حین کار لازم است در انتخاب سازنده دقت شود. در این رابطه باید به دو نکته مهم توجه داشت:

۱. انتخاب سازنده باید بر مبنای شناخت کافی صورت گیرد. این یعنی فردی که شما به عنوان سازنده انتخاب می کنید، باید خوش نام بوده و پیش تر صلاحیت خود را به اثبات رسانده باشد. برای کسب شناخت کافی از فرد سازنده می توان با مالکین پروژه های سابق سازنده ارتباط برقرار کرد و با پرس و جو و کسب اطلاعات به آگاهی کامل رسید. سوالاتی که باید در این راستا مد نظر قرار دهید باید شامل تعهدات سازنده در رابطه با مدت زمان پروژه و همچنین مشکلات و تعارضات به همراه نحوه حل آن ها توسط دو طرف باشد. مطمئنا اکتفا کردن به گفته های افرادی که به عنوان واسطه برای معرفی سازنده وارد عمل می شوند، کار درستی نیست. تاییدیه بنگاه ها می تواند به خاطر عدم تخصص و تعهد باعث ایجاد تصویر نادرستی از صلاحیت فرد سازنده در ذهن مالکین شود که بعدها مشکلات متعددی را در پی خواهد داشت.

۲. عقد قرارداد نباید در مراحل ابتدای کار انجام پذیرد. این نکته به اهمیت شناخت کافی پیش از امضای هر گونه قراردادی اشاره می کند. لازم است پیش از این که قرارداد به امضا برسد، هر دو طرف به شناخت و آگاهی کامل از یکدیگر و شرایط موجود رسیده و طی انجام چندین مرحله نشست و برخاست به توافق رسیده باشند. جدا از منطقی بودن دو طرف در امر مشارکت، باید این نکته را نیز مد نظر قرار داد که گاهی اوقات، اختلاف های رفتاری باعث بروز مشکل می شوند. به هر حال امر مشارکت با خرید و فروش متفاوت است و این گونه نیست که به سادگی و طی مدت زمانی کوتاه به پایان برسد. مسلما بسته به مدت زمان قرارداد باید جلسات متعددی با حضور دو طرف برگزار شود که برای اخذ تصمیمات جدید، ارایه راه های جایگزین و در نظر گرفتن متمم نیاز خواهد بود.

۳. سازنده باید پشتوانه مالی مناسبی داشته باشد. مسلما نمی توان کار مشارکت را با کسی انجام داد که از پشتوانه مالی خوبی برخوردار نیست. با شروع پروژه، هزینه ها نیز آغاز می شوند و حتی اگر حوادث پیش بینی نشده و خسارات ناشی از آن ها در نظر گرفته نشوند، ساخت یک بنا نیازمند تزریق پول است. اینجاست که اگر سازنده با کسر بودجه مواجه باشد، ممکن است امر ساخت برای ماه ها به تعویق بیفتد. در چنین مواقعی بحث پیش فروش به میان می آید. لازم به ذکر است که اگر کسی در همان ابتدای پروژه جهت پیش فروش اقدام نماید، تقریبا بعید است بتواند پروژه را به خوبی به پایان برساند. با این حساب بهتر است به سراغ سازندگانی بروید که پشتوانه مالی مطمئنی دارند.

۴. سوابق کاری سازنده باید مد نظر قرار گیرد. حتما این موضوع را مد نظر داشته باشید که فردی که قرار است نقش سازنده را در پروژه ایفا کند، رزومه قابل قبولی از خود ارایه دهد. به طور کلی، یک سازنده خوب و شناخته شده کسی است که در کارنامه خود چند پروژه اجرا شده داشته باشد. نمونه کارهای انجام شده باید به دقت بررسی شوند. همچنین باید این نکته نیز مد نظر قرار گیرد که سابقه فرد در امر مشارکت در ساخت چگونه است. فرد سازنده باید با اصول معماری و اجرای ساختمان آشنایی کامل داشته باشد. همچنین باید مدرکی ارایه دهد که مربوط به تحصیلات در رشته های ساختمان سازی باشد. مشکلات و اشتباهات پیش آمده در پروژه های قبلی فرد نیز باید مد نظر قرار داده شوند.

۵. نقشه های معماری پروژه های قبلی بررسی شود. این نکته از مهم ترین مواردی است که مشکلات امر مشارکت در ساخت را به وجود می آورد. عدم رعایت اصول معماری از معضلاتی است که در نقشه بسیاری از ساختمان ها به چشم می خورد. عدم جایگذاری مناسب فضاها در کنار هم، وجود فضای پرت در نقشه، رعایت نشدن متراژ استاندارد و بسیاری از موارد مشابه که شاید زیاد مورد توجه قرار نگیرند، بعدها مشکلات زیادی به وجود آورده و باعث پایین آمدن کیفیت و قیمت ساختمان خواهند شد. خوب است پیش از تصمیم گیری برای انتخاب سازنده، نقشه های معماری پروژه های قبلی وی را مشاهده کنید و با آگاهی کامل برای سپردن کار به او اقدام نمایید.

۶. سازنده باید به کلیه وظایف خود متعهد باشد. یک سازنده خوش نام کسی است که همه وظایف خود را در رابطه با امر مشارکت دانسته و به آن ها متعهد باشد. مسلما این تعهدات باید در ابتدای کار و پیش از عقد قرارداد با فرد سازنده در میان گذاشته شوند . توافقات لازم به انجام برسند. از جمله مواردی که سازنده باید جهت رعایت کردن آن ها تعهد داشته باشد، استفاده از مصالح درج شده در قرارداد مشارکت، به کار بردن مصالح استاندارد در اجرا، رعایت قوانین ساختمان سازی، اجرای ساختمان طبق معیارهای کیفی و تحویل به موقع ساختمان به صورت کامل می باشد. این موارد از جمله مهم ترین تعهدات سازنده می باشند.

۷. قرارداد باید به شکل اصولی تنظیم شود. اگر سازنده مورد نظر همه معیارهای لازم را داشته باشد، نوبت به عقد قرارداد می رسد. یک قرارداد کامل، قراردادی است که متمایل به یکی از دو طرف نبوده و همه جزئیات مربوط به پروژه را به صورت دقیق شرح داده باشد. از جمله برخی از مهم ترین موارد در این رابطه می توان به مصالح مورد استفاده، شرح مراحل اجرا، زمان بندی مناسب، ضمانت های مورد نیاز و سایر موارد مشابه اشاره کرد. قرارداد مشارکت باید با رعایت قوانین حقوقی موجود در کشور تنظیم شود. بروز کوچک ترین اشتباهات در امر تنظیم قرارداد ممکن است ماهیت قرارداد را زیر سوال برده و مشکلات بسیار بزرگی به وجود آورد. بنابراین بهتر است در امر تنظیم قرارداد توجه و دقت کافی اعمال شود.

مدیریت پیمان

مدیریت پیمان که با نام MC یا Management Contracting نیز شناخته می شود، روشی است که در آن کارفرما یک شخص یا شرکت را جهت مدیریت اجرای پروژه مشخص می کند. در این روش، تعیین روند اجرا و چارت سازمانی بر عهده پیمانکار خواهد بود. طی روش مدیریت پیمان، پیمانکار بخشی از هزینه های انجام شده را بابت مدیریت اجرای پروژه دریافت می کند. این هزینه ها شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و اجرا می باشد. این پیمان به سود هر دو طرف خواهد بود، زیرا کارفرما به غیر از هزینه های موارد قرارداد، مدیریت طرح، نیروی انسانی و تجهیزات مورد نیاز، هیچ مبلغ دیگری به عنوان سود به پیمانکار پرداخت نمی کند. از طرف دیگر، پیمانکار هزینه ای بابت اجرا نمی پردازد و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و صرفا بابت مدیریت اجرا مقداری از کل هزینه ها را دریافت می کند. این روش ساخت در مقایسه با دیگر روش ها از سرعت و کیفیت بالاتری نیز برخوردار است.

از جمله وظایف مدیر در بحث مدیریت پیمان می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• برآورد اولیه هزینه‌های اجرایی با توجه به نقشه‌ها و مشخصات فنی و اجرایی پروژه
• انجام کلیه عملیات اجرای ساختمان، تعیین پیمانکاران ساخت و عقد قرارداد با آن‌ها
• تهیه و خرید کلیه مصالح و یا اجاره لوازم، ابزار، ماشین‌آلات و تجهیزات مورد نیاز
• انجام اقدامات مورد نیاز جهت اخذ انشعابات مربوط به عملیات اجرایی ساختمان
• نظارت کامل و ایجاد هماهنگی‌ جهت تضمین کیفیت و زمان تحویل پروژه
• تهیه صورت وضعیت از هزینه‌های انجام‌شده در طول پروژه و ارائه به صاحب کار

مزایای روش مدیریت پیمان

در صورتی که روش مدیریت پیمان در فاز طراحی پروژه اتخاذ شود و در فرایند طراحی به کار گرفته شود، با هماهنگی تیم طراحی و اجرا، تجربیات مربوط به ساخت مد نظر قرار داده شده و امکان کاهش زمان و هزینه پروژه فراهم می گردد. همچنین با ادغام روش مدیریت پیمان در فرایند طراحی می توان جهت اجرایی شدن طرح ها و به کارگیری مهندسی ارزش نیز اقدام کرد. از آن جا که نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران بر عهده مدیریت پیمان است، دیگر نیازی به نظارت مهندسین مشاور نخواهد بود. مدیریت پیمان باعث ایجاد هماهنگی بیش تر بین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات تداخل کاری آن ها می گردد. پشتیبانی از پیمانکاران ساخت به عملیات اجرایی سرعت بخشیده و نقطه ضعف های موجود را نیز پوشش می دهد. مدیریت پیمان به این خاطر که به صورت مستقیم در امر طراحی و اجرا دخالت ندارد، فارغ از مسائل این دو حیطه قادر به مدیریت، برنامه ریزی و کنترل پروژه خواهد بود. مدیریت پیمان به دنبال تمایلات سودجویانه پیمانکاری نیست و صرفا جهت جلب رضایت کارفرما عمل می کند. این روش باعث ایجاد رقابت بین پیمانکاران ساخت شده و انگیزه آن ها جهت انجام صحیح و سریع بسته های کاری برای به دست آوردن بسته های کاری بیش تر را افزایش می دهد.

نکات مهم در قرارداد مدیریت پیمان

مشخصات طرفین قرارداد مدیریت پیمان

در بخش اول  نکات مهم در قرارداد مدیریت پیمان نیز مشابه همه قراردادها اشخاص طرفین قرارداد معرفی شده و مشخصات آنها و تاریخ عقد قرارداد ذکر می شود. صاحب ملک در این قرارداد کارفرما بوده و شخص پیمانکار به عنوان مدیر فنی و اجرایی پروژه معرفی می گردد.

موضوع قراداد مدیریت پیمان

پس از معرفی طرفین قرارداد، موضوع قراداد که مدیرت فنی و اجرایی کل پروژه ساختمانی مطابق با نقشه ها و مدارک تایید شده توسط مالک، سازمان نظام مهندسی و ناظر می باشد شرح داده می شود.

محل پروژه

محل پروژه با آدرس دقیق تحت عنوان یک ماده مجزا در قرارداد مشخص می شود.

مبلغ برآوردشده بابت هزینه های پروژه

مبلغ برآورد هزینه های پروژه توسط پیمانکار که به توافق مالک رسیده است در این بخش با شرح دقیق ذکر می شود. وضعیت مالیات و کسورات قانونی در این بند نیز مشخص می شود. قابلیت تغییر این مبلغ و شرایط آن نیز می بایست در این بند مشخص گردد.

پیشنهاد میشود برای آشنایی بیشتر با مدیریت پیمان در اینجا بخوانید: مدیریت پیمان

شرح وظایف پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان:

در این بخش شرح وظایف پیمانکار به تفصیل مشخص می شود.
برآورد هزینه های پروژه، شروع عملیات با تایید کارفرما، اجرا و پیشبرد پروژه با توجه به نقشه ها و ضوابط و مقررات ملی ساختمان، تعیین پیمانکاران جزء، عقد قرارداد با پیمانکاران جزء، تهیه و تامین متریال ها، مصالح، ابزارآلات و ماشین آلات موردنیاز جهت پیشبرد پروژه، اخذ انشعابات آب و برق و گاز و غیره به نمایندگی از کارفرما و حسابرسی هزینه ها و ارائه آنها به کارفرما در دوره های زمانی مشخص می تواند از جمله وظایف پیمانکار باشد که شرح دقیق این بخش وابسته به توافق میان کارفرما و پیمانکار است. 

 

شرح وظایف کارفرما:

شرایط پرداخت هزینه ها از سوی کارفرما، مدت زمان تعهد شده جهت تامین منابع مالی پروژه و شرایط همکاری با پیمانکار برای پیشبرد پروژه از قبیل پرداخت تنخواه به موقع و تنظیم وکالتنامه ها و معرفی نامه های لازم از جمله وظایف کارفرماست.

حق الزحمه پیمانکار:

در این بخش درصد مورد توافق میان پیمانکار مدیریت پیمان و کارفرما از هزینه های پروژه اعم از هزینه های اجرا و هزینه های تامین مصالح ذکر می گردد. در این بند اگر هزینه هایی وجود داشته باشد که در محاسبه حق الزحمه لحاظ نخواهند شد می بایست ذکر گردد. روند پرداخت حق الزحمه از سوی کارفرما به پیمانکار نیز باید مشخص باشد. بعلاوه شرایط مالیات و کسورات قانونی نیز در این بخش باید روشن شود.

مدت زمان قرارداد:

مدت زمان تعهد شده از سوی پیمانکار برای اجرای کامل پروژه در این بند ذکر می گردد. تعیین زمان شروع این برآورد زمانی و ذکر تاریخ تحویل زمین و تاریخ اخذ پروانه در این بخش ضروری است.

تنخواه و ضمانت آن:

شرایط پرداختی تنخواه از سوی کارفرما و تنخواه اولیه که در زمان عقد قرارداد پرداخت می شود و موعد تنخواه های بعدی در این بند مشخص می شود. شرایط ضمانت تنخواه پرداخت شده از سوی کارفرما نیز در این بند می بایست از طرف پیمانکار مشخص شود.

مهندسان ناظر

مشخصات ناظر یا ناظران معرفی شده از سوی سازمان نظام مهندسی نیز در این بخش باید ذکر شود که به عنوان مدرکی جهت معرفی ناظر یا ناظران به پیمانکار از سوی مالک می باشد.

ضمائم قرارداد

صورت ضمائم قرارداد از جمله برنامه زمانبندی و نقشه ها و پروانه ساختمانی در این بخش باید ذکر شود و یک نسخه از هر یک از موارد به ضمیمه قرارداد درآید.

ضمانت پروژه اجراشده توسط پیمانکار

در این بند پیمانکار بخش های مختلف پروژه آتی را برحسب نوع برای مدت زمان معین به لحاظ کیفیت اجرا ضمانت می کند.

تبصره ها

مواردی همچون تکلیف پروژه در صورت بروز حوادت غیرمترقبه و بلایای طبیعی باید در انتهای قرارداد ذکر شود.

امضای طرفین

در نهایت قرارداد در دو نسخه به امضای طرفین (مالک و پیمانکار) خواهد رسید.

 

تفاوت مدیریت پیمان با مشارکت در ساخت

این روزها حتما آگهی‌های مربوط به قرارداد مشارکت پیمان، مشارکت در ساخت، ساخت گروهی و پیمانکاری ساخت‌و‌ساز را زیاد دیده‌اید. این قراردادها امروزه رایج‌ترین قراردادهای حوزه‌ی ساخت‌وساز اند وشرکت‌های مهندسی زیادی به این فعالیت‌ها مشغول اند. در مقابل افراد زیادی نیز تمایل به تنظیم قرارداد و همکاری با این شرکت‌ها دارند. اما افراد طرف قراداد اغلب اطلاعات زیادی از قرارداد مشارکت پیمان و دیگر انواع این قراردادها، همچنین چگونگی روند کار در این پروژه‌ها، جزئیات مربوط به اینها و تفاوت این قراردادها با هم را ندارند.

قرارداد مشارکت پیمان با نام قرارداد مدیریت پیمان یا ‌‌MC  نیز شناخته می‌شود. در این قرارداد،کارفرما یک شخص یا شرکت را جهت مدیریت اجرای پروژه مشخص می کند و به پیمانکار معرفی می‌کند که این شخص، مدیر پیمان است. مدیر پیمان باید در زمینه‌ی ساخت‌وساز تجربه‌ی لازم را داشته باشد. در اینجا، کارفرما نقش سرمایه‌گذار و مدیر پیمان نقش مدیریت پروژه را دارد. در این قرارداد تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است.

بر طبق قانون، کارفرما شخص حقیقی یا حقوقی است که اجرای عملیات موضوع پیمان را براساس اسناد و مدارک پیمان به پیمانکار واگذار می‌نماید، در ضمن نمایندگان ایشان در حکم کارفرما می باشند.

قرارداد مشارکت پیمان و مشارکت در ساخت

همانطور که گفته‌ شد مشارکت پیمان شیوه‌ای ست که کارفرما، یک شخص یا یک شرکت را جهت مدیریت و اجرای پروژه تعیین می کند. مدیر پیمان درصدی از هزینه‌های پروژه را دریافت می‌کند. یعنی مزایا و حقوق مدیریت پیمان، در واقع جزو هزینه‌های کار محسوب می‌شود. گفتنی‌ است، این روش ساخت در مقایسه با دیگر روش‌ها باعث بالا رفتن سرعت اجرا و کیفیت کار خواهد شد.

اما در مورد  مشارکت در ساخت، مالک که دارای یک ملک کلنگی و قدیمی‌ست تصمیم به نوسازی بنا می‌گیرد در این راستا قرارداد مشارکت در ساخت را با سازنده منعقد می‌کند. مالک با سازندگانی مشارکت در ساخت خانه‌ای نو می‌کند. در این قرارداد آورده مالک، ملک خانه است و آورده‌ سازنده اجرای ساختمان جدید، مهارت، تخصص و هزینه جواز ساخت است. در نهایت نیز هریک سهمی از ساختمان می‌برند.

چه تفاوتی در نکات قراردادی این دو روش هست؟

ذکر شرایط عمومی و اختصاصی هر قراردادی در قرارداد مشارکت پیمان و مشارکت در ساخت نیز الزامی‌ست. در هر قراردادی باید تعهدات طرفین به طور مشخص و غیر قابل تغییر  تعیین گردد. شرایط هر مشارکت و سهم هر یک از اعضا و میزان سود و سهم آنها باید دقیق تعیین شود.

این دو قرارداد در موضوع و طرفین قرارداد با هم متفاوت اند. همچنین سهم مشارکت اعضا در قراردادهای مشارکتی در اختیار مدیر پروژه قرار می گیرد ولی در قرارداد مشارکت درساخت سهم طرفین به صورت سهمی از ساختمان نوساز تعیین می‌شود. در قرارداد این دو روش این نکته حایز اهمیت است که وظایف تعهدات و اختیارات صاحب کار در قراردادهای این دو روش متفاوت است.

مشارکت پیمان و مشارکت در ساخت چه تفاوتی دارند؟

از توضیحات گفته‌ شده می‌توان پی به تفاوت دو روش مشارکت پیمان و مشارکت در ساخت برد. به این صورت که:

• مهمترین تفاوت این دو روش در ساخت‌وساز این است که در قرارداد مشارکت پیمان پیمانکار و کارفرما با هم قرارداد منعقد می‌کنند و کارفرما مدیر پیمان را به پیمانکار معرفی می‌کند. درصورتی که در قراداد مشارکت در ساخت مالک با سازنده شریک می‌شود و دو طرف قرارداد مالک و سازنده هستند.
• در مشارکت پیمان، صاحب کار در هر مرحله از پروژه می‌تواند بنا به صلاحدید خود تغییراتی در مصالح و روش های کار ایجاد نماید در صورتی که در مشارکت در ساخت در مورد تمامی جزئیات باید در قرارداد با مالک ملک توافق شود.
• انجام اقدامات مورد نیاز جهت اخذ انشعابات مربوط به عملیات اجرایی ساختمان برعهده مدیریت پیمان است اما در قرارداد مشارکت در ساخت باید به مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات، به خصوص انشعابات مشاعات اشاره شود و تعیین شود که این هزینه‌ها بر عهده چه کسی است.
• در عرف میزان حق مدیریت پیمان در ساختمان حدود ۱۰ تا ۱۷ در صد و حق مدیریت پیمان در یک ساختمان ویلایی حدوداً ۱۵ تا ۲۲ درصد تعیین شده است. درصورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده در نهایت سهمی از ساختمان را می‌برد و مالک آن می‌شود.
• اختلافات رایج در سایر قراردادها، مانند تغییر در قیمت‌ها و ضرایب قرارداد و… در قرارداد مدیریت پیمان وجود ندارد. اما در مشارکت در ساخت چنانچه طرفین درهنگام انعقاد قرارداد تدابیر لازم را رعایت نکنند ممکن است منجر به اختلافات زیادی شود.

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادی است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز پروژه‌های تجاری و مسکونی میان دو طرف معامله تنظیم و امضا می‌شود. نمونه قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز پروژه، جزء قراردادهای بسیار مهم دسته‌بندی می‌‌شوند که نکات حقوقی و موارد قانونی بسیاری برای آن مطرح شده است.

زمانیکه مالک یک زمین تصمیم می‌گیرد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری در زمین خود بسازد اما پول کافی برای این کار ندارد، از قراردادهای مشارکت در ساخت استفاده می‌کند. به واسطه این قرارداد، او از خدمات یک شرکت پیمانکاری و ساخت و ساز استفاده می‌کند تا پروژه‌های خود را اجرا نماید و در نهایت، طبق قرارداد، بخش یا درصدی از پروژه به سازنده تعلق می‌گیرد.

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت صرفاً به جنبه‌های مالی یک پروژه باز نمی‌گردد. بسیاری از شرکت‌های پیمانکاری که در پروژه‌های ساخت و ساز به صورت مشارکتی فعالیت می کنند، در حقیقت به طور مستقیم با صاحب زمین یا صاحب یک ملک قدیمی در ارتباط هستند.

در فرآیند مشارکت در ساخت دقیقاً چه اتفاقی می‌افتد؟

مشارکت در ساخت یک ایده تقریباً مقرون به صرفه برای پروژه‌های ساخت و ساز به صورت مشارکتی است. این قراردادها مزایا و معایبی دارند. برای روشن شدن این مسئله یک مثال ساده برای شما ذکر می‌کنیم:

"فرض کنید شما یک ملک قدیمی دارید و می‌خواهید آن را تخریب کرده و به جای آن آپارتمان‌های نوساز به صورت چند واحدی با نمایی بسیار زیبا بسازید. هدف شما از اجرای این ساخت و ساز، تبدیل بافت فرسوده ساختمان قدیمی خود به بافت نوساز است و از طرفی تصمیم دارید چند واحد از آپارتمان‌های خود را در آینده اجاره بدهید و از آن یک منبع درآمدزا بسازید.

به این ترتیب شما برنامه‌ریزی اولیه را برای ساخت یک پروژه مسکونی جدید ارائه کرده‌اید، اما مشکل اصلی این است که شما تخصص ساخت و ساز ندارید و به مراحل قانونی پروانه ساخت و سایر موارد نیز تسلط ندارید؛ از طرفی دیگر بودجه کافی برای کامل کردن پروژه از صفر تا صد را نیز در اختیار ندارید، بنابراین یک قرارداد مشارکت در ساخت برای شما بهترین راهکار خواهد بود.

زمانیکه شما یک شرکت پیمانکاری یا یک فرد باتجربه در حوزه ساخت و ساز را به عنوان طرف معامله خود برای مشارکت در ساخت انتخاب می‌کنید در حقیقت، تمام پروژه ساخت مجتمع مسکونی نوساز را به او واگذار می‌کنید تا از 0 تا 100 برای شما اجرا کند. در عوض، در برخی از قسمت‌ها یا به صورت درصدی از سود نهایی پروژه با او شریک می‌شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود.

1) برای محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می‌شود.

2) هزینه‌های پروژه‌ها در شهرهای مختلف، متفاوت است. بطور کلی محاسبات براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام می‌شود.

3) در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می‌‌شود، البته این درصد می‌تواند به صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.

4) برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه می‌شود. از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می‌شود.

5) در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می‌شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تاثیرگذار هستند.

6) قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت و ساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

7) بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت‌ها به او  ابلاغ گردد.

8) در قراردادهای مشارکتی برای پروژه‌های ساخت و ساز حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود.

9) دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت در ساخت و ساز را از شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.

10) شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.

11) اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن‌ها امکان‌پذیر است.

12) سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.

13) شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.

14) در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن‌ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.

15) اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.

16) اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره نوشته باشند.

17) قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم می‌شوند.

18) تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.

 

نکات مهم در قرارداد مدیریت پیمان

1- عنوان قرارداد

 اسمی که برای قرارداد تعیین می شود را عنوان قرارداد می نامیم. اگر نام معین شده با مفاد قرارداد همخوانی نداشته باشد، نوع قرارداد و شرایط آن مطابق با قصد و عملکرد طرفین، ملاک قضاوت و حل اختلاف قرار می گیرد. قراردادهای پیمانکاری می توانند عناوینی مانند قرارداد طراحی، تدارکات، ساخت / قرارداد تدارکات، ساخت / قرارداد کلید در دست و یا قرارداد پیمان مدیریت … داشته باشند.  

2 – موضوع قرارداد

کارشناسان و متخصصان مربوطه با توجه به کاری که باید صورت گیرد، تمام مسائل و شرایط آن را در قرارداد توضیح می دهند تا از بروز هر گونه مشکل و اختلاف در اجرای عملیات جلوگیری به عمل آورند. موضوع قرارداد گاهی می تواند عبارت کوتاهی باشد و یا گاهی فنی تر و تخصصی تر می باشد که با جزئیات کامل تحت عنوان شرح کار به طور مبسوط و کامل توضیح داده می شود و ضمیمه قرارداد می گردد. موضوع قرارداد با توجه به مدیریت فنی و اجرایی پروژه که بر اساس نقشه ها و مدارک واسناد تایید شده توسط مالک، نظام مهندسی و ناظر می باشد باید به طور دقیق توضیح داده شود.   

3 – تعیین مشخصات طرفین قرارداد

در این نوع قراردادها دو طرف و گاهی چند طرف وجود دارند. برای اشخاص حقیقی ذکر مشخصات شناسنامه ای و کارت ملی، آدرس و سایر مشخصات ضروری می باشد.

در مورد اشخاص حقوقی باید به این نکته توجه شود که به حکم قانون دارای شخصیت حقوقی مستقل و مجاز به عقد و امضای قرارداد و ایجاد تعهد باشند.

در خصوص سازمانهای دولتی، وزارتخانه ها، بانکها وشهرداری ها بایستی طرف قرارداد به درستی تعریف و مشخص شوند. در مورد شرکتها باید صلاحیت شرکت در جهت انعقاد قرارداد اساسنامه و مراحل قانونی تشکیل آن بررسی شود و برای احراز بقاء و عدم انحلال یا تعلیق شرکت، گواهی آخرین تغییرات اخذ گردد و همینطور شخصی می تواند قرارداد را امضا کند که مطابق با اساسنامه و صورتجلسه مصوبات مجمع عمومی و آخرین تغییرات شرکت حق امضا داشته باشد.

به علاوه در تنظیم قرارداد پیمانکاری، صلاحیت شرکتها از لحاظ توانایی و امکان انجام کار پروژه مورد بررسی قرار گیرد و موضوع قراداد جزء فعالیتهای مجاز شرکت قرار داشته باشد.

در قرارداد مدیریت پیمان تاریخ عقد قرارداد هم باید قید گردد. کارفرما در این قراردادها صاحب ملک می باشد و مدیر فنی و اجرایی پروژه هم شخص پیمانکار می باشد.

4- مشخص کردن محل پروژه

محل دقیق پروژه با ذکر آدرس دقیق در قرارداد بیان می شود.

5- برآورد کردن هزینه های پروژه

مبلغی که پیمانکار برای هزینه ها برآورد کرده و به توافق با مالک رسیده است باید کاملا واضح و مشخص در قرارداد درج گردد.

همینطور مالیات و کسورات قانونی هم باید در این بخش تعیین شوند. اینکه این مبلغ و شرایط مربوط به آن قابل تغییر می باشد یا خیر هم در این بخش باید کاملا مشخص شود.

6 – مشخص کردن وظایف پیمانکار

شرح وظایف پیمانکار باید به طور مبسوط مشخص گردد. وظایفی مانند برآورد کردن هزینه های مربوط به پروژه، شروع عملیات با تایید کارفرما، اجرا و پیشبرد پروژه مطابق با نقشه ها و ضوابط و مقررات ملی ساختمان، تعیین پیمانکاران جزء، عقد قرارداد با پیمانکاران جزء، تهیه و تامین مصالح، ابزارآلات و ماشین آلات، اخذ انشعابات آب، برق، گاز به نمایندگی از کارفرما، حسابرسی هزینه ها، ارائه گزارش حسابرسی هزینه ها به کارفرما در فواصل زمانی معین و غیره می تواند در قرارداد به عنوان وظایف پیمانکار قید گردد که شرایط و جزئیات بیشتر در این مورد مربوط به توافق صورت گرفته میان کارفرما و پیمانکار می شود.

7- مشخص کردن وظایف کارفرما

وظایفی از قبیل شرایط پرداخت هزینه های پروژه، تامین منابع مالی در مدت زمان تعیین شده، شرایط همکاری با پیمانکار برای اجرا و پیشبرد پروژه مانند پرداخت تنخواه به موقع، تنظیم وکالت نامه ها ومعرفی نامه های مورد نیاز و غیره می تواند به عنوان وظایف کارفرما در قرارداد قید شود.

8- تعیین حق الزحمه پیمانکار

دستمزد پیمانکار درصدی از هزینه های پروژه می باشد که هزینه های اجرا و تامین مصالح پروژه را در بر می گیرد.

عرف درصد مدیریت پیمان با توجه به شرایط هر قرارداد متفاوت خواهد بود. بنابراین هر چه حجم کار کمتر یا بیشتر شود میزان درصد حق الزحمه هم کمتر یا بیشتر می شود.

توافق بر سر اینکه تامین مصالح بر عهده مدیریت پیمان باشد یا خیر هم در کاهش و افزایش این درصد موثر خواهد بود. همینطور سهولت ایاب و ذهاب پیمانکاران و کارگران به محل پروژه، دسترسی آسان به خرید مصالح و لوازم ساختمانی و شرایط آب و هوایی نیز بر روی این درصد تاثیرگذار می باشد.

اگر هزینه ای وجود داشته باشد که نباید به عنوان درصدی از حق الزحمه حساب شود حتما باید در این قسمت قید گردد.

فرایند و شرایط پرداخت حق الزحمه از جانب کارفرما به پیمانکار هم باید کاملا مشخص گردد. همینطور شرایط مالیات و کسورات قانونی هم در این بخش باید تعیین شود.

 

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

 

 

ماده یک : طرفین قرارداد مشارکت در ساخت 

طرفین اول : مالک / مالکین

1.آقا /خانم …………………… فرزند …………..به شماره شناسنامه ………..  کد ملی ………….. صادره از ……………. متولد ……………….. ساکن ………………………………………..شماره تماس …………….

 

طرفین دوم : سازنده / سازندگان

2.آقا / خانم …………………. فرزند ……….. به شماره شناسنامه ……….. کد ملی ………….. صادره از ……………. متولد ……………….. ساکن ………………………………………..شماره تماس…………….

 

نکات مهم در این قسمت …

مشخصات دقیق طرفین قرارداد شامل نام و نام خانوادگی ، نام پدر ، شماره ملی ، شماره شناسنامه ،سن ،شماره تماس ،محل اقامت ،نشانی و پست الکترونیک ،در قرارداد درج گردد

-مدارک هویتی( شناسنامه عکس دار و کارت ملی )،طرف قرارداد را،شخصا ملاحظه و بررسی کنید و به صرف رویت  واسطه انجام معاملات ، و دلال ها ،بسنده نکنید ، ضمنا صلاحیت فنی ، علمی ، مدارک تحصیلی و گواهی سابق کار افراد، ملاحظه گردد

-کپی برابر با اصل مدارک هویتی ( شناسنامه و کارت ملی عکس دار)را از طرف قرارداد، اخذ نماید ،میبایست کپی برابر با اصل مدارک ، توسط  یکی از دفاتر اسناد رسمی گواهی گردد

 

ماده دو : مشخصات مورد معامله

عبارتست از احداث وساخت………واحد آپارتمان در یک قطعه زمین …………متری  بازیر بنای مفید……………. دارای پلاک ثبتی فرعی از ………. اصلی …………صفحه……..شماره ورقه مالکیت………….شماره دفتر………….. بخش ……… تهران واقع …………………………………و دارای ……………..واحد پارکینگ ………………واحد انباری
 براساس پروانه ساخت ونقشه معماری ،واقع در………………………….با مشخصات فنی که بموجب صورتجلسه پیوست و ضمیمه میشود.

سازنده متعهد و موظف می باشد طبق پروانه ساخت شهرداری و جزئیات این قرارداد را  از هر حیث آماده نماید .

نکات مهم در این قسمت …

 

-مشخصات کامل و دقیق ملک از جمله 1. پلاک ثبتی فرعی و اصلی 2.آدرس 3.بخش 4. مساحت  اعم ازکل ملک وزیر بنای مفید5.تعداد واحد ها 6.تعین نوع کاربری و…به شرح ذیل باشد

-مشخصات مورد معامله باید معلوم( دقیق، مشخص و واضح )باشد وابهام نداشته باشد تا  سبب برداشت  وتفسیر های متعدد نشود مگر در موارد خاصه که علم اجمالی ( علم کلی و کم )به آن کافی است.

-در توصیف اوصاف مورد معامله از بکار برددن کلمات عام مانند  به نحو مطلوب و عالی، درجه یک و……. که موجب ابهام و برداشت های متعدد افراد میگردد، خودداری گردد

هدف ونیت غایی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  ……احداث  بناء، در یک قطعه زمین یا ملک کلنگی برابرپروانه ساخت ماخوذه  ازشهرداری با کاربری متفاوت از جمله   مسکونی ، اداری ، تجاری ،ظرف مهلت مقرره در قرارداد میباشدکه محلی در قرارداد های مشارکت در ساخت ،برای درج  این موضوع  ،تعبیه وپیش بینی شده

ماده 3 :آورده طرفین :

آورده طرف اول قرارداد  عبارتست از  ……………….  قطعه زمین/کلنگی به مساحت ششدانگ                                 متر مربع دارای پلاک ثبتی شماره          فرعی از                                    اصلی  قطعه                واقع در بخش                         حوزه ثبتی                               که سند مالکیت به شماره سریال                               در صفحه                  دفتر                         به نام                                        صادر به قیمت تقریبی  (                                  ریال ) توسط کارشناس رسمی / خبره محلی مورد توافق و تراضی طرفین تقویم شده و گزارش ممضی شده آن پیوست و جزء لاینکف این قرارداد است .

 

2-3 آورده طرف دوم عبارتست از آورده نقدی به میزان مجموع هزینه های به شرح ذیل  به مبلغ کل ……………………….طرف دوم پرداخت آن را در طول مدت قرارداد ، تضمین نموده و این امر مورد پذیرش طرف اول قرار گرفت .

 

ماده چهار : نسبت سهم الشرکه طرفین

سهم الشرکه هر یک از  طرفین قرارداد   ازعرصه و اعیان و فضاها اعم از مسکونی ، تجاری ، انباری ، پارکینگ  براساس آورده ها و تعهدات طرفین  به شرح ذیل می باشد :

1.سهم الشرکه طرف اول: ………………………………………………………………………………………………………………….

2.سهم الشرکه طرف دوم : ……………………………………………………………………………………………………………….

توضیحات در این قسمت …..

 

نحوه تقسیم واحدها

گاها تقسیم واحدها، منشأ بسیاری از اختلافات حاصله فی ما بین مالکین  و سازندگان می باشد که متاسفانه  ملاحظه میگردد مالکین وسازندگان سعی واهتمام خود را در تنظیم این قسمت از قرارداد نمی نمایند  و قرارداد از این حیث ناقص است و انصاف واقعی در تقسیم واحدها  رعایت نمی گیرد.

 

معمولاً مالکین و سازندگان بنحو مندرج در ذیل واحد ها احداثی را تقسیم می نمایند

 

1-تقسیم معمولی:بدین نحو که هریک از مالکین و سازندگان ،بر اساس میزان  آورده ی خود،  در درصدی از کل سهم الشرکه  ساختمان سهیم میشوند بدون آنکه واحد ها را بین خود تقسیم نمایند

که درصد سهام  هر یک مالکین ویا سازندگان ، با توجه به قیمت زمین و  مصالح متفاوت میباشد که به صورت 50_50 و یا 40-60 و …معین می گردد.

 

این نوع تقسیم بندی مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد باشد و بدین  وسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  تضیع گردد

 

2.تقسیم واحدی:

در این نوع از تقسیم، هریک از مالکین و سازندگان، با توجه به تعداد واحدها و متراژ آن  و مرغوبیت آن ، واحدها را میان خود تقسیم می کنند.

بطور مثال واحد 1 و 2 متعلق به مالک و واحد 3و 4 متعلق به سازنده میباشد

این نوع تقسیم بندی مناسب نمی باشد چراکه امکان دارد مساحت بعضی از واحدها کم و یا زیاد باشد و بدین  وسیله حق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  تضیع گردد

3.تقسیم  واحدی، احتسابی(بهترین نوع تقسیم )

که در این نوع نحوه تقسیم، مالکین و سازندگان ،ضمن تعیین واحدهای مختص خود، توافق می کنند تا بعد از اخذ صورتمجلس تفکیکی، کم و زیادی مساحت ملک و یا مرغوبیت آنرا بر اساس قیمت مندرج درقرارداد و یا قیمت روز با هم  محاسبه و یامصالحه نمایند

ضمناً طرفین قرارداد مشارکت در ساخت  میبایست وضعیت مالکیت شان را نسبت به انباری وپارکینک را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا  به موجب توافق جداگانه، مشخص نمایند

 

ماده پنج : مدت زمان اجرای قرارداد

زمان کلی اجرای قرارداد از تاریخ تخلیه  وتحویل ملک  به سازنده به مدت …………. ماه شمسی می باشد .

تاریخ قرارداد به حروف و رقم در قرارداد ، درج شود

.-سعی کنید ضمن تعین مدت کلی در قرارداد مشارکت در ساخت ، برای اجرای مراحل مختلف  کار و پروژه ،نیز مدت زمان معینی و جداگانه ، در نظر بگیرید

 

بطور مثال ..

جدول زمانبندی

تعهدات	مدت اجرای تعهدات
مدت اخذ جواز ساخت	3ماه از تاریخ انعقاد قرارداد
مدت گودبرداری و فندانسیون	6ماه از تاریخ اتمام مدت  اخذ جواز
مدت اسکلت سازی	3 ماه از تاریخ اتمام مدت گودبرداری و فندانسیون
مدت اخذ پایان کار	6 ماه از تاریخ اتمام سفت کاری در مورخه …

 

 

ماده شش : جرایم تاخیر یا عدم اجرای تعهدات

1.در صورت تاخیر و یا عدم انجام تعهدات ، هر یک از طرفین  قرارداد در انجام تعهدات خود  ،مقرر در قرارداد به ازای هر روز تاخیر  میبایست   مبلغ ………….. تومان در حق طرف مقابل پرداخت نماید

2.طرفین متعهد می باشند علاوه بر جریمه تاخیر بر اساس مدارک و مستندات لازم خسارت وارده به طرف مقابل را پرداخت نمایند . این خسارت جایگزین اصل تعهد نمی باشد .

نکته :مبحث ضمانت بسیار گسترده است که نیازمند مقاله ای دیگر در این حوزه است

 

ماده هفت : تعهدات مالکین

1.مالکین اقرار می نمایند که هیچ گونه محدودیت و مانعی متوجه احداث ساختمان در زمین مذکور نبوده و مورد معامله فاقد هر گونه ایراد و اشکال قانونی می باشد .

2.مالکین متعهد می باشند کلیه بدهی های ملکی از جمله هزینه دارایی ، مفاصا حساب شهرداری و بدهی های دیگر ملک موضوع قرارداد را تا قبل از تحویل ملک پرداخت نمایند .

 

این مطلب را از دست ندهید ….

نکته :آیا بهتر است اخذ جواز را خود بر عهده بگیریم یا به عهده ای سازنده قرار هیم ؟؟

 

ماده هشت : تعهدات سازنده

1.سازنده متعهد به پرداخت کلیه هزینه های جواز و ساخت بناء می باشد .

2.سازنده متعهد می باشد ملک را طبق توافق در قرارداد و بدون هیچ کم و کسر تکمیل و به مالکین تحویل دهد .

3.سازنده متعهد به پرداخت هزینه اسکان به مبلغ ……………. ریال به آقای ………………….. در هنگام تخلیه ملک و تحویل به سازنده می باشد .

 

نکات مهم در این باب……..

در قرارداد ها، خسارات را  به شیوه های ذیل میتوان  ،تعیین نمود که در ذیل به شرح و بسط آن می پردازیم لازم به ذکر است بهتر است علاوه بر خسارت میبایست ضمانت اجرای همچون فسخ یا منفسخ هم قراردادهید

1.تعیین خسارت روزانه

در قرارداد مشارکت در ساخت ، میتوان  خسارات را  بصورت روزانه، تعیین نمود

بطور مثال:

آگر سازنده آپارتمان های 3و4و5 را ،تا مورخه  تاریخ 30/5/96  ،تحویل مالک  ندهد؛ روزانه میبایست مبلغ 000/000/10 ریال خسارت به مالک و یا مالکین پرداخت نماید.

پرداخت این نوع خسارت، تا زمانیکه تعهد کاملاً اجرا نشود؛ ادامه خواهد داشت، هرچند که امکان دارد  جمع میزان خسارت، از کل مبلغ معامله بیشتر شود.

 

2.پرداخت خسارت روزانه +  انجام  موضوع تعهد (توسط مالک  به هزینه ی سازنده)

که در این مورد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در قرارداد ، قید مینمایند که اگر سازنده (طرف دوم) ،نسبت به  احداث و تکمیل پروژه ظرف مهلت خاصی عمل ننماید

مالک (طرف اول) می تواند شخصاً نسبت به تکمیل پروژه اقدام نماید و  هزینه های آن را از سازنده  وصول نماید ،سازنده میبایست ،روزانه مبلغ ده میلیون ریال  از بابت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت نماید.

3.پرداخت خسارت مقطوع

پرداخت خسارات مقطوع در قرارداد بدین صورت است که :

طرفین عقد مشارکت ، مبلغ معین و ثابتی را از بابت خسارت تاخیر  و یا عدم انجام تعهد تعین  میکنند.

بطور مثال:

در صورتیکه  سازنده آپارتمان را تا تاریخ 25/4/86 تحویل ندهد ،سازنده میبایست مبلغ 50 میلیون تومان بعنوان خسارت تاخیر در تحویل به مالک بدهد .

 

ضمناً امکان دارد خسارت فوق جایگزین اصل تعهد باشد و یا نباشد که میبایست این مورد را در قرارداد تعین نمایید

 

ماده نه : زمان انتقال قدر السهم به نام سازنده

طبق توافق طرفین انتقال قدر السهم در سه مرحله می باشد :

1.پس از اخذ جواز و اجرای فونداسیون یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد .

2.پس از اتمام سفت کاری قبل از شروع گچ کاری یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد

3.پس از اتمام کامل عملیات ساختمانی و تحویل ملک به مالکین یک دانگ از عرصه ملک های موضوع قرارداد .

ماده ده : مشخصات عمومی ساحتمان

مشخصات عمومی ملک به صورت کامل با ذکر برند و شرکت سازنده و نوع دقیق آن باشد .

1.نوع اسکلت

2.تاسیسات حرارتی

3.تاسیسات برودتی

4.پنجره ها

5.درب ها

6.شیرآلات

و ……….

امضاء سازنده :                                               شاهد 1 :

امضاء مالک :                                                 شاهد 2 :

این نمونه قرارداد مشارکت در ساخت فقط به منظور آشنایی با شکل ساختاری قرارداد مشارکت در ساخت می باشد .

 

و لکن در حقیقت قراردادی دارای ارزش بالائی است که توسط یک متخصص ووکیل  تنظیم شود …

 

نکاتی در باب قرارداد مشارکت در ساخت …

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت(کاملا حرفه ای ) +دانلود+نکات مهم -صفر تا صد

ازآنجائیکه ،مقوله تنظیم قرارداد ها از جمله  مشارکت در ساخت و… ،نیازمند علم تئوریک حقوقی و تجربه عملی ،میباشد بنابراین ورود افراد غیر حرفه ای به این حوزه ،موجب ورود خسارات فراوان، به افراد می شود وبمثابه دادن نسخه پزشکی از ناحیه افراد  غیر پژشک است  بنابراین با توجه به …

-گستردگی قوانین مرتبط و غیر مرتبط به حوزه  قرارداد مشارکت در ساخت …. قوانین پیش فروش و…

-کلمات و الفاظ حقوقی و غیر حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به نحوه بکارگیری آن ممکن است  ، بار معنایی متفاوتی داشته باشد ؟بطور مثال

آیا تفاوت فسخ و منفسخ و اقاله و بطلان  در قرارداد مشارکت در ساخت ، را می دانید ؟

بهترین نوع ضمانت اجراء ،در قرارداد مشارکت در ساخت چیست ؟

شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت چه کاربردی دارد ؟

بمنظور جلوگیری از عدم  و یا تاخیر در انجام تعهدات ، یکی از طرفین قرارداد ، چه اقدامات پیشگیرانه ای می توان انجام داد ؟؟

 

جالب است در قرارداد مشارکت در ساخت ، تنظیمی از ناحیه مشاور املاک رویت نموده ام

بجای نوشتن کلمه  فسخ ،نوشته بود  فسق

و در جایی دیگر می نویسند قرارداد فوق در صورت عدم رعایت شروط مندرج در آن ، خود بخود و بدون اراده طرفین و اقاله و منفسخ می شود

(  در اینجا ، تنظیم کننده قرارداد ،ماهیت و مفهوم اقاله را با منفسخ ، نمی دانست که تفاوت دارد  )

فلذا بهتر است کار خود را به یک وکیل متخصص در حوره قرارداد  مشارکت در ساخت ،  بسپارید ،چرا که قرارداد ،شالوده اصلی موفقیت در محاکم دادگستری است

ضمنا هر قراردادمشارکت در ساختی  میبایست ،شخصی سازی و کاستومایز شود ،و ازدانلود قرارداد ها از گوگل ،و استفاده از آنها خودداری کنید

از طرفی صرف اعتماد و اطمینان به طرف قرارداد تان موجبی ، برای عدم محکم کاری ، در قرارداد نمی شود

• تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت حرفه ای، فواید بیشماری  برایتان دارد که در ذیل به پاره ای از آنها  اشاره می کنم
• جلوگیری از ورود خسارت مالی چه در حال و آینده
• ممانعت از تعبیر و تفسیر های متفاوت افراد و محاکم قضایی
• جنبه بازداندگی قرارداد از تخلفات طرف دیگر
• جلوی اتلاف وقت را می گیرد
• افزایش آرامش و کاهش استرس
• افزایش بهره‌وری و کیفیت کار
•  

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ویلا :

اگر قرار است زمینی را بخرید و آن را به یک سازنده معتبر بسپارید و در آینده با سرمایه گذار و سازنده خود به مشکل حقوقی نخورید باید بر نکات مهم حقوقی واقف باشید و با اصول مشارکت در ساخت ویلا کاملا آشنا شویداز آنجا که در قرارداد مشارکت در ساخت فسخ قرارداد و اقاله آن غیر ممکن است مگر در موارد استثنایی بنابراین تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت ویلا با جزئیات اساسی آن را با کسانی که تجربیات کافی ازان دارند بسپارید همچنین قدر السهم طرفین باید به دقت تعیین و براسا س هزینه ساخت و قیمت عرصه تعیین شود مگر تراضی طور دیگر باشد

جزئیات هزینه های خود را اعم از مالیات و انشعاب برق و گاز مشخص شود و تقسیم نامه که شرایط حق فروش هریک از شرکا را تعیین می کند به صراحت مشخص شود

اگر در تنظیم قراردادهای خود حقوق مالکین را به درستی تعیین کنید در صورت کوتاهی سازنده مالک می تواند از راه قانونی حقوق خود را اعمال کند.

18 نکته مهم و کلیدی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:

1) برای محاسبه میزان مشارکت و درصد سود طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، تغییرات قیمت مسکن نرخ تورم را حتما در نظر بگبرید.

2) هزینه‌ ی پروژه‌های مشارکت در ساخت در شهرهای مختلف، فرق میکند. ولی کلا برآورد هزینه ها بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام می‌شود.

3) در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می‌‌شود، البته این درصد می‌تواند به صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.

4) برای پروژه‌های مشارکت در ساخت حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را در ابتدا محاسبه کنید. که از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می‌شود.

5) در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر طرفین تنظیم می‌شود؛ اما شرایط و عرف جامعه نیز تاثیرگذار میباشند.

6) قبل از شروع پروژه مشارکت در ساخت، طرف سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

7) هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم را در قرارداد تعیین کنید که نقش قضاوت کننده را عهده دار باشد و حتما وظایف و مسیولیتها به وی ابلاغ گردد.

8) در هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت حتماً باید مسئولیت‌ها و وظایف طرفین قرارداد تعیین و قید شود.

9) اگر خدمات مشارکت در ساخت را از شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.

10) شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.

11) اگر هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن‌ها امکان‌پذیر است.

12) در قراردادهای مشارکت در ساخت به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید.زیرا امکان پیگیری برای مشکلات آینده را برای شما فراهم خواهد کرد.

13) شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد مشارکت در ساخت برساند.

14) در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن‌ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.

15) اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.

16) اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره نوشته باشند.

17) قراردادهای مشارکت در ساخت باید بر پایه فعالیت شرکت سازنده و همچنین بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم می‌شوند.

18) تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.

ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت از تضمین استفاده می‌شود. این تضمین از سازنده گرفته می‌شود تا در اجرای تعهدات از سوی متعهد نقصی پیش نیاید و برای اینکه احیانا اگر این تعهدات یا بخشی از آنها عملی نشد، برای آن جبران خسارت مشخص گردد. در این مقاله در مورد ضمانت مشارکت در ساخت و تضمین در قرارداد مشارکت با شما دوستان صحبت خواهیم کرد. تضمین در واقع همان دادن وثیقه است که شامل وجه نقد و اوراق تجاری مثل چک، سفته و ضمانت‌نامه­ های بانکی می‌شود. در قراردادهای مشارکت در ساخت چند نوع تضمین وجود دارد که به شرح آنها می‌پردازیم.

انواع ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت

تضمین حسن انجام کار

برای تضمین حسن انجام کار پیشنهاد می­شود که سهم شریک تا اتمام پروژه در رهن مالک زمین یا بانک باقی بماند. اگر در روند کار تخلفی صورت گرفت مالک زمین می‌تواند از محل آن تضمین و خسارت­هایی را که به وی وارد شده است جبران نماید و  تضمین­ها را به نفع خود وصول کند.

 معمولاً در تضمین قرارداد مشارکت در ساخت این مسئله ذکر می­ شود که از تاریخ گواهی اتمام عملیات اجرایی یا گواهی رفع نقص، زمانی مثلاً یک­سال معین ‌شود. اگر در طول این دوره مشکلی از نظر فنی و استانداردها پیش آمد، متعهد موظف به رفع نواقص می­ باشد. اگر متعهد زیر بار نرفت و نسبت به رفع معایب اقدام نکرد، مالک زمین می‌تواند از محل فروش ۲۰ درصد واحدهای ذخیره شده نسبت به تامین هزینه‌های رفع نقص اقدام نماید. معمولاً در ضمانت برای حسن انجام کار به ضامن اجازه داده شده که برای رفع نقص و تکمیل قرارداد خود اقدام نماید. به این مسئله در ماده ۴۲۷ قانون مدنی اشاره شده است.

تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد

 در ضمانت مشارکت در ساخت در تضمینی که بابت خسارت تاخیر انجام تعهد داده می‌شود، شریک بابت هر روز و هر ماه تأخیر در انجام تعهد خود موظف است مبلغی را به عنوان وجه التزام یا خسارت به مالک زمین بپردازد. مالک زمین از محل این تضامین می‌تواند خسارت­ های وارده به خود را بابت تاخیر در انجام تعهد تامین نماید.

جهت کاهش مشکلات پیش ‌آمده قبل از قراردادهای مشارکت در ساخت باید از اشخاص متخصص و کسانی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند کمک گرفت.

تضمین سرمایه

تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته می‌شود. طبق این تضمین، می­توان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

۱.  ضمانت نامه­ بانکی

ضمانت‌نامه‌های بانکی در واقع سند و ضمانت نامه­ ای است که بانک در قبال مالک متعهد می‌شود به محض اینکه مالک این ضمانت نامه را اعلام  کند، مبلغ ضمانت‌نامه را باید به او بپردازد. مالک به محض اینکه احساس کرد خطری او را تهدید می‌کند می‌تواند ضمانت نامه خود را وصول کرده و سازنده اگر تخلفی نکرده باشد، برای اثبات این مسئله باید اقدام قانونی انجام داده و به دادگاه مراجعه کند.

۲. چک تضمین مشارکت در ساخت

چک تضمین به دلیل اینکه تاریخ ندارد همیشه قابل وصول و اجرا می­باشد. علاوه بر این، جنبه کیفری ندارد و مالک اگر تخلفی پیش آمد می‌تواند از طریق دادگاه اقدام کند.

۳. سفته

اگر برای تضمین سفته رد و بدل شود، مالک برای وصول آن باید اقدام به واخواست کند و برای اینکه وجه آن را مطالبه کند، باید طرح دعوا نماید که این امر زمان‌بر بوده و هزینه زیادی را در بردارد.

۴. وثیقه ملکی

از دیگر تضمیناتی که در قرارداد مشارکت در ساخت داده می‌شود وثیقه قرار دادن ملک است. ملک پس از اینکه ارزیابی شده و استعلامات ثبتی آن انجام گرفت در رهن مالک قرار می‌گیرد، سازنده موظف است وکالت بلاعزل را با موضوع فروش پلاک ثبتی به نام مالک تنظیم کند و اگر تخلفی در حین اجرای حسن انجام کار اتفاق افتاد مالک بتواند آن ملک را به نام خود انتقال دهد.

حتما بخوانید:خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط تضمین قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت از مهمترین قراردادهای ملکی هستند و به دلیل اینکه هم مالک و هم سازنده باید به نحوه­ ی تنظیم این قراردادها واقف باشند، باید از فردی با تجربه و متخصص در این زمینه کمک بگیرند. میزان تضمین و نوع آن بستگی به میزان و ارزش پروژه و مقدار سهم مالک و سازنده دارد.

بسیار دیده شده است که در بعضی از قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل عدم آگاهی و یا روابط آشنایی و فامیلی هیچ تضمینی به مالک پرداخت نمی­شود و با توجه به این عدم آگاهی از سوی مالک با مشکلات عدیده‌ای روبرو می‌شوند.

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

معمولاً در بخش غیرحقوقی جامعه، به رفتاری که دراثنای قرارداد یا در انتهای قرارداد از طرف یکی از طرفین یا هر دو طرف ارائه می شود که با صحبت های ابتدایی در هنگام تنظیم قرارداد تعارض یا تضاد دارد، تحت عنوان کلاهبرداری یاد می کنند.

تذکر: هر رفتار غیر صادقانه همراه با فریب را، ما نمی توانیم تحت عنوان کلاهبرداری تحت پیگرد قرار دهیم.

تذکر: در مفهوم کلاهبرداری باید انتقال یا ربایش مالی به کمک مانور یا وسیله ای متقلّبانه صورت گرفته باشد.

به این دو مثال برای کلاهبرداری از سوی مالک و سازنده دقت کنید…

کلاهبرداری از سوی مالک

فرض کنید طرف قرارداد مشارکت در ساخت که یک مالک است و یا تحت عنوان مالک وارد قرارداد مشارکت در ساخت شده است، مشخص می شود سندی که ایشان به عنوان سند مالکیت از آن استفاده کرده جعلی است و ایشان مالک نیست و در جریان قرارداد مشارکت در ساخت هم یک مبلغی تحت عنوان بلاعوض به این شخص منتقل شده است.

در این مثال هم ربایش مال اتفاق افتاده و هم اینکه این ربایش مال در جریان یک سند جعلی بوده است.

کلاهبرداری از سوی سازنده

معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت این موضوع را عنوان می کنند که پس از اینکه سازنده موفق به اخذ جواز مطابق با شرایطی که در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده، شد، یک مبلغی که مورد توافق است از عرصه به سازنده منتقل شود.

ممکن است پس از مدتی متوجه شوند که آن برگه ای که به عنوان جواز از طرف سازنده ارائه شده است، جعلی بوده و اصلاً سازنده موفق به اخذ جواز نشده بوده.

در این حالت؛ این فرد می تواند تحت عنوان کلاهبرداری تحت پیگرد قانونی قرار بگیرد، در صورتی که انتقال مال هم به وی صورت گرفته باشد.

تذکر: از آنجایی‌ که کلاهبرداری یک عنوان کیفری است، لازم است که شخص سوءنیت هم داشته باشد و سوءنیت در وی احراز شود.

بنابراین ما شخصی را می توانیم تحت عنوان کلاهبردار مورد پیگرد قرار دهیم که این ارکان را در کنار هم داشته باشد. یعنی فرد صرف رفتارهای فریب‌کارانه نمی تواند تحت عنوان کلاهبرداری مورد پیگیری کیفری قرار بگیرد.

تقسیم بندی های دیگری که در مورد رفتارهای غیر صادقانه داریم؛ بحث تدلیس است که البته این موضوع را در ویدئوی بعدی به طور مفصل توضیح خواهم داد.

اکیداً توصیه می کنم؛ برای آنکه شما نیز به لیست سیاه قربانیان کلاهبرداری مشارکت در ساخت اضافه نشوید، از یک وکیل مشارکت در ساخت در تهران جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت کمک بگیرید.

در ادامه تقسیم بندی‌هایی که در مورد رفتارهای غیر صادقانه در قراردادها؛ ازجمله قرارداد مشارکت در ساخت در موردش صحبت می‌کردیم، به‌عنوان تدلیس می رسیم.

قانون‌گذار تدلیس را یک عملیات فریب‌ کارانه ‌ای تعریف کرده که منجر به ایجاد حق فسخ قرارداد برای شخصی که متضرر شده است، می شود.

همچنین صاحب نظران حقوقی تدلیس را این‌گونه تعریف کرده اند:

مخفی کردن عیبی در قرارداد و یا به نحوی معین کردن و یا وانمود کردن صفتی در قرارداد که برخلاف واقع باشد.

تفاوت تدلیس و کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت

• کلاهبرداری یک عنوان کیفری و مجرمانه می باشد؛ درحالی‌که تدلیس یک عنوان حقوقی است؛ یعنی تنها ضمانت اجرایی حقوقی دارد و آن هم فسخ است.
• لازمه تحقق کلاهبرداری انجام یک فعلی است نه ترک فعل. امّا در خصوص تدلیس ترک فعل هم می‌تواند ایجاد تدلیس کند و آن هم بحث سکوت است.

وقتی که صحبت از سکوت می‌کنیم؛ زمانی می‌توانیم این سکوت را سکوتی بدانیم که منتهی به تدلیس می شود که اصطلاحاً فریبکارانه باشد؛ یعنی سکوت ما باعث شود که چنین امری در ذهن طرف مقابل ایجاد شود یا از طریق این سکوت با توجه به شرایطی که مبنای قرارداد قرارگرفته است، وانمود کنیم که به طور مثال عیبی در قرارداد وجود ندارد.

• برخلاف کلاهبرداری که حتماً نیاز به ربایش و یا انتقال مال دارد؛ در خصوص تدلیس همین‌که این عملیات فریبکارانه منجر شود که شخص انگیزه لازم برای ورود به قرارداد را پیدا کند و همچنین این عملیات فریبکارانه منجر به امضا و تنظیم قرارداد شود، کفایت می کند. فارغ از اینکه آیا مالی مورد ربایش قرارگرفته باشد یا خیر.

اجازه بدید برای درک بهتر تدلیس تعدادی مثال بزنم…

مثال اول
ملکی را تصور کنید که در یکی از طرح های شهرداری قرارگرفته و بر اساس این طرح (حالا ممکن است فرضاً نیمی از ملک یا حتی بیشتر) امکان ساخت و ساز در موردش

وجود نداشته باشد؛ به گونه‌ای که اگر سازنده نسبت به این موضوع اطلاع داشت، هرگز حاضر به انجام قرارداد نمی‌شد.

امّا مالک یا مالکین در زمان تنظیم قرارداد این ملک، این مسئله را به شکلی وانمود کردند که سازنده تصور می کرده چنین عیبی وجود ندارد.

مثال دوم
سازنده خودش را شخص بسیار متمولی (ثروتمند) معرفی کرده در حالی ‌که ممکن است این‌طور نبوده و یا حتی فردی ورشکسته بوده باشد.

فوری بودن خیار تدلیس و نقش آن در قرارداد مشارکت در ساخت

در خصوص تدلیس نکته ای که وجود دارد بحث فوری بودن خیار تدلیس است.
یعنی درصورتی ‌که شخص متضرر تمایل به فسخ قرارداد داشته باشد؛ باید فوری البته این فوریت هم عرفی است، یعنی در حد ۴ یا ۵ ماه اقدام به فسخ قرارداد بکند.

قرارداد مدیریت پیمان درصدی

معمولا در بیشتر مشاوره های جلسات کاری بین کارفرما و شرکت های پیمانکاری این نکته که عرف درصد مدیریت پیمان چقدر است؟

در حقیقت در جواب این سوال باید بگوییم که عرف درصد مدیریت پیمان با توجه به هر قرار داد متفاوت خواهد بود که در ادامه به توضیح آن خواهیم پرداخت.

بنابراین متوجه شدیم که درصد مدیریت پیمان در پروژه های مختلف با توجه به عواملی متفاوت خواهد بود. این تفاوت در هزینه درصد مدیریت پیمان، به عنوان مثال در پروژه های ساخت ویلا یا همینطور ساخت ساختمان، با توجه به حجم کار و نوع قراردادی که بین دو طرفین منعقد می‌شود، قطعاً بر میزان درصد و حق‌الزحمه مجری و پیمانکار ساختمان، یک رابطه مستقیم خواهد داشت. پس با این حساب هر چه حجم کار کمتر و یا بیشتر شود، بسته به حجم کار اضافه شده یا کاسته شده، میزان درصد مدیریت پیمان نیز کمتر و یا بیشتر خواهد شد. علت اصلی تفاوت در درصد مدیریت پیمان اسن است که وقتی که حجم کار خیلی زیاد باشد و میزان توافق حق مدیریت کمتر و یا حتی نصف حق مدیریت پیمان در یک کار کوچک باشد، باز هم به نسبت سود بیشتری را برای مدیر پیمان در برخواهد داشت.

مدیریت پیمان ( درصدی )

معمولا عرف و یا درصد مدیریت پیمان در پروژه ساختمان حدوداً ۱۰ الی ۱۷ درصد می باشد و همچنین عرف و یا درصد مدیریت پیمان در پروژه ویلایی حدوداً ۱۵ الی ۲۲ درصد می‌باشد.

در پاسخ پیمانکاران به مراجعه کنندگان این موارد نیز گفته خواهد شد که علاوه بر موارد ذکر شده ، مسائل دیگری در تغییر درصد مدیریت پیمان تاثیر خواهد گذاشت .

بطورکلی عرف درصد مدیریت پیمان با توجه به شرایط خاص ساختمان و پروژه ها با هم متفاوت خواهد بود. برای مثال:

1. نوع توافق بین طرفین قرارداد که در آن تأمین مصالح هم بر عهده مدیریت پیمان باشد یا خیر قطعاً در افزایش و کاهش این درصد تاثیر گذار خواهد بود.
2. ساده بودن و یا پر پیچ وخم بودن ، نوع نقشه‌های پلان ساختمان، طراحی نما در افزایش و کاهش این درصد تاثیر گذار خواهد بود.
3. نوع وظایفی که به پیمانکار محول می‌شود (با توجه به نوع توافق و قرارداد)
4. دور بودن و یا نزدیک بودن مسیر رفت ‌وآمد برای پیمانکاران و کارگران و همچنین دسترسی‌های لازم به شهر جهت خرید مصالح و لوازم ساختمانی مورد نیاز پروژه برای پیمانکاران ، ایاب و ذهاب کارگران و به طورکلی میزان امکانات برای پرسنل و کارگران در افزایش و کاهش این درصد تاثیر گذار خواهد بود.
5. شرایط آب و هوایی تاثیر بسزایی در تعیین و تغییر درصد مدیریت پیمان در قرارداد های مختلف دارد برای مثال کار در مناطق بسیار شرجی مانند شمال کشور و یا جزایر و یا حتی صعب‌العبور بود و یا در دسترس بود پروژه تاثیر گذار خواهد بود. در نهایت باید بدانیدکه عوامل بسیاری چون آب و هوا نیز در هزینه حق مدیریت پیمان در پروژه‌های مختلف تاثیر و موجب افزارش و کاهش این درصد خواهد بود .