گام ۱- بررسی اولیه موقعیت پروژه و محدودیتهایی که برای بازسازی وجود دارد برای رسیدن به برآورد درست از هزینه بازسازی:

هر عملیات ساختمانی بسته به نوع پروژ ، زمان اجرای آن و موقعیت پروژه، دارای شرایط ویژه ­ای می­باشد. یکسری محدودیتها، قوانین و ضوابط در هر ساختمان یا محله ای وجود دارد که باید در زمان بررسی اولیه، برنامه ریزی و برآورد هزینه، به آنها توجه شود.

زیرا تمام این محدودیتها، هرکدام به اندازه اهمیتشان، برای پروژه افزایش هزینه در بر خواهند داشت. این افزایش هزینه ها باید در مراحل محاسبه هزینه در نظر گرفته شود.

بخشی از فضا که نیاز ضروری به بازسازی دارد، فراموش نشود:

در این گام باید یک موضوع مهم دیگر نیز بررسی شود. معمولاً مالکین و کارفرمایان زمانی که تصمیم می­گیرند تا خانه یا ساختمان یا محل کار خود را بازسازی نمایند، یک لیست از بخشهای مختلفی که نیاز است بازسازی شود را در برنامه ریزی اولیه خود، درنظر می­گیرند.

در اکثر موارد، زمانی که کارشناسان ما به محل پروژه مراجعه می­کنند تا بررسی اولیه را انجام داده و مشاوره در اختیار کارفرما قرار دهند، متوجه می­شوند که یک یا چند بخش از فضای مورد نظر، که در لیست اولیه کارفرما گنجانده نشده اند، شرایط مناسبی ندارند. پس از بررسی ممکن است تشخیص دهند که صلاح بر این است که این بخشها نیز به لیست بازسازی مالک اضافه شوند. در مورد برخی از پروژه ها، کارفرما اصرار می­کند که برخلاف نظر کارشناسان ما، تنها همان موارد و بخشهای مورد نظر خودشان را بازسازی نمایند.

متأسفانه علت آن نیز مشخص است. نداشتن شناخت کافی از تخصص کارشناسان ما و یا تصور اینکه انگیزه تیم کارشناسی ما از ارائه چنین پیشنهاداتی، افزایش هزینه پروژه و سود بیشتر برای شرکت ما است.

در این مورد نیز تا زمانی که مراجعین و مشتریان ما، با سیستم و تعهد کاری تیم ما، بمرور آشنا نشوند، نمی­توان ایشان را با بیان شفاهی و یا کتبی تعهدات خودمان نسبت به کار تخصصی که انجام می­دهیم قانع کنیم.

بنابراین تنها کاری که در این موارد انجام می­توان انجام داد این است که دلایل فنی خود را ارائه بدهیم تا کارفرما بتواند براساس این دلایل تصمیم نهایی خود را بگیرد. در مورد اعتماد به تعهد کاری ما در قبال حرفه ای که در آن تخصص داریم نیز، تنها آشنایی بیشتر و تجربه کار با ما، می­تواند مشتریان و کارفرمایان ما را درمورد صداقت و انگیزه واقعی ما برای ارائه پیشنهاداتمان به ایشان، قانع کند.

مثالی از عدم اعتماد به نظر کارشناسان ما و نتیجه بد آن:

در زمان اجرای پروژه روف گاردن در یک ساختمان اداری در خیابان فرشته تهران، مشابه این بی اعتمادی به نظر کارشناسان ما از سوی کارفرما پیش آمد. قرار بود طبق برنامه عملیات آهنگری ، بنایی و … برای اجرای آلاچیق ، دیواره های سبز و … در پشت بام انجام شود. کارشناسان ما به کارفرما پیشنهاد دادند، علیرقم این که ایزوگام بام ایرادی ندارد ، با توجه به اینکه ایزوگام معمولاً پس از ۱۵ سال امکان آسیب دیدگی و نشت دارد، بهتر است موزاییک کف بام جمع شده و یکبار پیش از آغاز عملیات جدید در بام، یک لایه عایقکاری رطوبتی جدید اجرا شود. اما کارفرما این پیشنهاد را قبول نکردند.

به این ترتیب براساس نظر کارفرما پروژه اجرا شد و نتیجه کار بسیار با کیفیت و کاملاً مورد قبول کارفرما قرار گرفت. همکاران ما نیز پس از تأیید کارفرما پروژه را تحویل ایشان دادند. پس از مدت کوتاهی، درحدود یک ماه پس از تحویل پروژه، کارفرمای این پروژه با شرکت ما تماس گرفته و اعلام کردند که سقف طبقه بالا نم می دهد و ایزوگام این بخش نشتی دارد و احتمالاً سوراخ شده است.

دقیقاً همان مشکلی که کارشناسان ما آنرا پیش­بینی کرده بودند و اگر براساس نظر آنها عمل می­شد، چنین مشکلی پیش نمی­آمد. تعمیر و برطرف نمودن این مشکل برای کارفرما بسیار دردسرساز و هزینه بر بود. اجرای روف گاردن بصورت اصولی، نکات بسایر مهمی دارد که سعی خواهیم کرد در مقالات آینده خود به آنها اشاره کنیم.

همچنین پیشنهاد می کنیم پروژه “اجرای روفگاردن در تهران- فرشته”، از نمونه پروژه های اجرا شده شرکت آوان را بررسی نمایید.

همیشه این پیشنهاد را به مشتریان خود می­دهیم که با بیش از یک شرکت یا تیم متخصص در مورد پروژه خود مشورت نمایند:

برای این که مشابه چنین سوء تفاهمهایی پیش نیاید، ما همیشه سعی می­کنیم مراجعه کننده ­ها و مالکین محترم را ترغیب نماییم تا با چند شرکت یا پیمانکار دیگر که تجربه و دانش فنی کافی داشته باشند، مشورت نموده و نظر آنها را نیز دریافت نمایند. به این ترتیب تشخیص خواهند داد ، مواردی که به آنها پیشنهاد می­شود ضروری و منطقی بوده است و یا تنها با هدف کسب سود بیشتر برای پیمانکار می­باشد.

این موضوع درمورد بازسازی و تعمیرات تأسیسات نیز زیاد اتفاق می­ افتد. علت آن این است که متأسفانه بدلیل کیفیت پایین اجرای تأسیسات در اکثر پروژه های ساختمانی در کشور ما و استفاده از مصالح نامناسب، عمر تأسیسات مکانیکی و برقی ساختمانها بسیار کم است. به این ترتیب معمولاً هر زمان که تصمیم به بازسازی گرفته می­شود، بهتر است تأسیسات قدیمی، اصلاح و تعمیر شوند.

در انتهای این گام، پس از شناسایی این بخشها که در لیست اولیه بازسازی کارفرما و مالک نبوده است، هزینه آنها نیز در روند محاسبه هزینه بازسازی اضافه می­شود.

گام ۲ – تعیین مراحل و بخشهای مختلف پروژه بازسازی:

پس از بررسی اولیه، مراحل و بخشهای مختلف پروژه بازسازی را براساس برنامه ریزی اولیه، نظر کارفرما و پیشنهاد کارشناسان مربوطه تعیین می­نماییم.

بطور مثال، مراحل یک پروژه بازسازی میتواند عبارت باشد از: تخریب، بنایی یا دیوارچینی،  اجرای کناف، اجرای تأسیسات، کاشی­کاری و … .

البته در صورتی که پروژه مورد نظر شامل طراحی نیز باشد، این مرحله نیز باید بطور کامل در محاسبات، دیده شود. بعنوان مثال، نمونه کار”طراحی و بازسازی منزل مسکونی خیابان ایرانشهر تهران” یکی از پروژه های بازسازی است که ابتدا طراحی آن انجام شده است.

پس از مشخص شدن مراحل مختلف پروژه، بخشهای مختلف هر یک از این مراحل نیز باید تعیین شود .

بطور مثال برای مرحله تخریب، بخشهای این مرحله میتواند عبارت باشد از: سقف آشپزخانه، کف آشپرخانه، سقف سالن، دیوار اتاق خواب، کابینتها، پنجره ها، کف واحد و …. .

به این ترتیب برای هریک از مراحل بازسازی یک جدول به شکل زیر رسم می­شود.

در ستون اول آن، بخشهایی از فضاهای مختلف خانه یا فروشگاه یاهر فضای دیگر مورد نظرمان برای بازسازی را که براساس برنامه ­ریزی اولیه قرار است عملیات تخریب در آنها انجام شود، وارد می­نماییم.

بعنوان یک مثال بسیار ساده برای توضیح مراحل محاسبه هزینه بازسازی، در ادامه مقاله، مرحله تخریب یک پروژه بازسازی خانه را در ابتدایی ترین حالت آن درنظر می­گیریم:

گام ۳ – برداشت ابعاد و اندازه های فضا و رسم پلان آن:

در ادامه باید ابعاد تمام فضاهایی که قرار است بازسازی شود را برداشت نموده و ثبت نماییم. بهترین و کاربردیترین حالت برای ثبت این اطلاعات، برداشت ابعاد کل فضا و رسم پلان آن میباشد. در مراحل بعدی محاسبات، مقادیر و حجم کار، به کمک این پلان ها بدست می آید.

اشتباه رایج در زمان برداشت ابعاد و رسم پلان این است که به زوایای مابین دیوارها توجه کافی نمی شود. برداشت پلان هر فضایی باید دقیق انجام شود و تنها برداشت طول دیوارها کافی نیست. حتماً باید از روش مثلث بندی یا هر روش دقیق دیگری برای برداشت ابعاد و اندازه های فضا و پلان استفاده شود .

چرا باید حتماً برداشت محل پروژه، برای محاسبه هزینه بازسازی، دقیق انجام شود؟

بعنوان مثال، در یک پروژه بازسازی ساختمان، راهرو یا لابی آن ساختمان که دارای طول زیادی می­باشد را درنظر بگیرید. اگر زاویه بین دیوارهای مجاور هم، بیشتر یا کمتر از ۹۰ درجه باشند و ما در زمان اندازه گیری و رسم پلان این زاویه ها را به اشتباه ۹۰ درجه درنظر گرفته باشیم، در محاسبه حجم عملیات سنگ کاری کف یا اجرای کناف سقف، اشتباه خواهیم کرد. هم حجم مصالح و هم حجم اجرا اشتباه محاسبه می شود.

زیرا کج بودن راستای یک دیوار طولانی به معنی حجم زیادی از برشکاری در مصالح کف یا مصالح سقف می­باشد. این موضوع هزینه اضافی پیش بینی نشده ­ای به هزینه های بازسازی اضافه خواهد نمود. پس حتماً باید اندازه ها و برداشتها دقیق باشد.

اگر با شیوه کار در این روش آشنا نیستید می­توانید با مطالعه مقاله “برداشت دقیق پلان با استفاده از روش مثلث­ بندی” ، با آن آشنا شده و در زمان برداشت دقیق پلان، از این روش بسیار کاربردی، استفاده نمایید.

برداشت دقیق فضاها، برای محاسبه دقیقتر هزینه بازسازی الزامی است، در غیر اینصورت، هزینه نهایی با هزینه پیش­بینی شده اختلاف بسیار زیادی خواهد داشت.

تکمیل نمودن ستون “ابعاد هر بخش” به جدول محاسبه هزینه بازسازی در مرحله تخریب:

پس از اندازه گیری و برداشت مشخصات فضاها، در جدول هزینه هر مرحله از بازسازی، در ستون دیگری، ابعاد هر بخش را وارد می­نماییم.

بطور مثال جدول بخش قبلی را با وارد کردن “ابعاد هر بخش”، بصورت زیر تکمیل می­نماییم:

گام ۴ – تعیین مدت زمان هر مرحله از پروژه بازسازی برای محاسبه هزینه بازسازی:

پس از تعیین مراحل و بخشهای مختلف پروژه بازسازی مورد نظر و تعیین ابعاد هر بخش، باید زمان اجرای هر مرحله از عملیات بازسازی، بصورت جداگانه، بررسی و محاسبه شود.

بخش بزرگی از هزینه بازسازی، دستمزد و هزینه های جانبی مانند صبحانه، ناهار، اجاره ابزار و لوازم و … به مدت زمان انجام هر عملیات وابسته است. بنابراین برای بدست آوردن این قبیل هزینه­ ها لازم است تا مدت زمان انجام هر عملیات در هر بخش از پروژه بازسازی مشخص شود.

همچنین برای اینکه برنامه ریزی دقیقی برای انجام پروژه مورد نظر انجام شود، لازم است تا مدت زمان اجرای هر بخش بصورت دقیق و جداگانه محاسبه شود. برای محاسبه دقیق مدت زمان پروژه، پیشنهاد می کنیم، مقاله “چطور محاسبه مدت بازسازی را در ۱۰ گام انجام دهیم؟” را در بخش مقالات سایت آوان، مطالعه فرمایید.

بخشهای مختلف پروژه در هر مرحله می­توانند بصورت همزمان اجرا شوند:

همچنین باید بررسی شود که کدام عملیاتها در بخشهای مختلف، از نظر زمان اجرا، با یکدیگر همپوشانی دارند. یعنی کدام بخشها بطور همزمان می­توانند انجام شوند و نیاز به زمان اضافی جداگانه ای ندارند.

بطور مثال در یک پروژه بازسازی فروشگاه، زمانی که کارگران و سایر نیروهای کار مرتبط، داخل فروشگاه، درحال تخریب می­باشند، کارگران دیگری می­توانند همزمان تابلو یا نمای فروشگاه را تخریب نمایند. در چنین شرایطی، کارگرانی که مشغول جمع آوری نخاله های داخل فروشگاه هستند، می­توانند همزمان نخاله های نما و تابلو فروشگاه را نیز جمع آوری و بارگیری نمایند.

به این ترتیب زمانی که برای تخریب، جمع آوری نخاله و بارگیری آنها در بخش نما، محاسبه می­نماییم، تا حدود زیادی با عملیات تخریب داخل فروشگاه همپوشانی دارد، درنتیجه برای محاسبه مدت زمان عملیات تخریب در بخش نمای فروشگاه، مدت زمان انجام آن، همزمان با عملیات تخریب داخل فروشگاه درنظر گرفته می­شود. بنابراین هزینه اضافی بعنوان دستمزد کارگران، هزینه اجاره ابزار و لوازم تخریب، هزینه صبحانه و ناهار و … ، جداگانه برای تخریب نما و تخریب داخل فروشگاه درنظر گرفته نمی­شود.

در این مورد نیز ، برای برآورد عدد نزدیکتر به واقعیت، باید تجربه کافی در پروژه های مشابه داشته باشیم. با پیش­بینی شرایط اجرای هر مرحله از پروژه در واقعیت، این اعداد را تا حد امکان نزدیک به مقدار واقعی تعیین می نماییم.

ستون “مدت زمان اجرای هر بخش” را به جدول محاسبه هزینه بازسازی در مرحله تخریب اضافه نموده و تکمیل می نماییم:

پس از آن، مقادیر بدست آمده برای هر بخش را در ستون بعدی در جدول هزینه آن مرحله وارد می­نماییم. این کار را مطابق جدول زیر برای مثال بیان شده در بخشهای قبلی، انجام می­دهیم :

گام ۵ – تعیین تعداد و تخصص نیروهای کار برای هر مرحله و بخش از عملیات بازسازی:

در این گام، براساس ویژگی، ابعاد و مدت زمان اجرای هر بخش، پیش­بینی میکنیم که چه تعداد نیروی کارگری، استادکاری یا متخصص برای انجام آن بخش نیاز است. سپس این اطلاعات را در ردیف محاسبه هزینه هربخش، در ستون دیگری وارد مینماییم.

در این گام نیز همچون گام محاسبه مدت زمان اجرای هر بخش، به همپوشانی نیروهای کار توجه می­شود. چنانچه تعدادی از نیروهای اجرایی بتوانند بصورت همزمان, عملیات بیش از یک بخش را اجرا نمایند، تعداد نیروی انسانی برای بخشهایی که همپوشانی دارند بصورت مشترک درنظر گرفته می شود.

مثال از همپوشانی نیروی کار انسانی در بخش های مختلف:

بطور مثال، در یک پروژه بازسازی آپارتمان، از آنجایی که حجم عملیاتها کم است (زیرا فضایی که قرار است بازسازی شود محدود است)، نیروهایی که در حال کار هستند می­توانند در یک روز کاری، عملیات اجرایی چند بخش آن آپارتمان را بطور کامل انجام دهند. مثلاً همان نیروی کارگری که بعنوان وردست یک اوستا بنا درحال کار است، می­تواند همزمان به جمع ­آوری نخاله کمک کند و یا زمانی که یک اوستا بنا درحال دیوارچینی برای یک اتاق است می­تواند در بین کار، تنها در ۱ یا دو ساعت، شیب بندی کف فضاهای مرطوب که کفشور دارند را نیز انجام دهد. به این ترتیب نیازی نیست برای هر یک از این بخشها، نیروی کار کارگری یا متخصص جداگانه ­ای در نظر گرفته شده و هزینه اضافی در برآورد هزینه بازسازی درنظر گرفته شود.

برای محاسبه این مقادیر نیز تنها تجربه کافی در پروژه های بازسازی مشابه می­تواند کمک کند تا عددی نزدیکتر به مقدار واقعی برآورد شود.

ستون “تعداد نیروی کار انسانی مورد نیاز” به جدول محاسبه هزینه بازسازی اضافه می شود:

به این ترتیب، یک ستون دیگر با عنوان “تعداد نیروی کار انسانی مورد نیاز” به جدول محاسبه هزینه بازسازی خانه در مرحله تخریب، اضافه می­نماییم.

گام ۶ – تعیین دستمزد هر یک از نیروهای کار براساس قیمت روز:

در این گام دو ستون به جدول هزینه هر مرحله اضافه می نماییم. در ستون اول با عنوان “دستمزد هر نفر” ، دستمزد هریک از نیروهای کاری که در گام قبل تعیین نمودیم را وارد می­نماییم.

در ستون دوم با نام “دستمزد نیروی انسانی برای اجرای هر بخش”، حاصلضرب دو ستون مراحل قبلی یعنی ” تعداد نیروی کار انسانی مورد نیاز” و “مدت زمان اجرای هر بخش” با ستون “دستمزد هر نفر” که در همین گام اضافه شده است را محاسبه و وارد مینماییم.

در این گام دو ستون به جدول مثال گامهای قبل اضافه می نماییم:

به این ترتیب در جدول مثال مراحل قبل، یک ستون با نام “دستمزد هر نفر” اضافه شده و دستمزد هر نیروی کار براساس قیمت روز، وارد شده ­­است.

پس از آن حاصلضرب این ستون با ستون قبل از آن در ستونی با عنوان “تعداد نیروی کار انسانی مورد نیاز” وارد شده است.

درمورد نیروهای کاری که بصورت کنترات کار را انجام داده و دستمزد خود را دریافت می نمایند، دیگر نیازی به محاسبه حاصلضرب فوق نمی­باشد. درمورد این بخش از نیروی کار، تنها هزینه دستمزد اجرای آن بخش که بصورت کنترات انجام شده است، در ستون “دستمزد نیروی انسانی برای اجرای هر بخش” وارد می­شود.

گام ۷ – تعیین هزینه مصالح و ابزار مورد نیاز که باید خریداری و یا کرایه شود براساس قیمت روز:

در این بخش سه ستون به جدول هزینه­ ها اضافه می­شود.

ابتدا مقدار ابزار یا مصالح مصرفی مانند گونی نخاله و صفحه برش، ابزار مورد نیازی که می­بایست کرایه شود مانند هیلتی و … پیش بینی می­شود.

به این ترتیب یک ستون دیگر به جدول محاسبه هزینه بازسازی، با عنوان “ابزار یا مصالح مصرفی یا کرایه ­ای و تعداد آنها” اضافه می­شود.

سپس در ستون دیگری باعنوان “قیمت واحد ابزار یا مصالح” قیمت واحد هرکدام براساس قیمت روز وارد می­شود.

در ستون بعدی، با عنوان “هزینه ابزار یا مصالح مصرفی یا کرایه ­ای” ، حاصلضرب دو ستون قبلی، محاسبه و وارد می شود.

سه ستون در این بخش به جدول محاسبه هزینه بازسازی در مرحله تخریب اضافه می شود:

گام ۸ – محاسبه مجموع هزینه بازسازی برای هر مرحله:

در این گام برای محاسبه هزینه هر مرحله از عملیات بازسازی، دو ردیف در انتهای جدول اضافه می نماییم. مجموع مقادیر دو ستون “دستمزد نیروی انسانی برای اجرای هر بخش” و “هزینه ابزار یا مصالح مصرفی یا کرایه ­ای” محاسبه شده و در ردیف “مجموع مقادیر هر ستون” وارد می شود. مجموع دو عدد در این ردیف نیز “هزینه دستمزد، مصالح و ابزار” در آن مرحله از بازسازی می­باشد اما کل هزینه نیست. برای رسیدن به رقم نهایی هزینه باید مابقی محاسباتی که در این مقاله به آن اشاره شده است نیز انجام شود.

باید توجه داشت که مقادیر هزینه هایی مانند، هزینه صبحانه و ناهار، کرایه حمل نخاله­ ها که در مثال فوق، درمرحله تخریب قرارمی­گیرند، به چند حالت ممکن است در برآورد هزینه های مرحله تخریب محاسبه شوند.

ممکن است این هزینه ها در همین گام و در جدول هزینه های هر مرحله اضافه شود.

مثلاً درمورد مثال این مقاله، می­توان هزینه ناهار و صبحانه را به ازای هر نفر به مبلغ دستمزد روزانه آنها اضافه نمود و هزینه کرایه بار را بصورت یک ردیف، بعنوان یکی از بخشهای عملیات تخریب به جدول اضافه نمود و تعداد دفعات حمل نخاله را ضربدر کرایه هر بار حمل نخاله نمود تا هزینه آن محاسبه شود.

گام ۹ – تعیین نوع قرارداد و دستمزد پیمانکار:

برای برآورد هزینه بازسازی در این مرحله، باید ابتدا فرد یا شرکت بازسازی ساختمان متخصص مورد نظر تعیین شود.

بعد از آن باید دستمزد آن پیمانکار یا شرکت را که قرار است این پروژه را انجام دهد نیز به هزینه های پروژه اضافه شود. برای محاسبه دستمزد پیمانکار باید ابتدا نوع قرار داد مابین کارفرما و پیمانکار را تعیین نماییم.

بزودی مقاله ای درمورد “چه قراردادی برای بازسازی مناسب است ؟” در سایت آوان منتشر می نماییم.

در پروژه های بازسازی معمولاً یکی از سه نوع قرارداد زیر براساس توافق طرفین منعقد می­شود:

• پیمانکاری بامصالح (پیمانکاری)

در این نوع قرارداد در ابتدای پروژه با مشخص نمودن تمام نکات اجرایی، مصالح، کیفیت کار و زمان دقیق تحویل پروژه، مبلغی بعنوان هزینه بازسازی تعیین می­شود. مالک یا همان کارفرما، باید براساس توافق طرفین در چند مرحله این مبلغ را به پیمانکار پرداخت نماید. در این نوع قرارداد تمام مراحل اجرا، هزینه ها اعم از دستمزد یا هزینه خرید مصالح و لوازم، تهیه مصالح و مدیریت روند پروژه برعهده پیمانکار می­باشد.

• پیمان مدیریت (درصدی)

در این نوع قرارداد ها، پیمانکار مدیریت اجرای بازسازی را برعهده دارد و دستمزدی که بابت این مدیریت دریافت می­نماید، درصدی از هزینه کل پروژه است. این مبلغ، براساس توافق طرفین، ازطرف کارفرما (مالک) به پیمانکار پرداخت می­شود. در این نوع پروژه­ ها پیمانکار با تأیید کارفرما اقدام به پرداخت دستمزد و یا خرید مصالح خواهد نمود. کارفرما نیز پولی بعنوان “تنخواه” برای پرداخت هزینه های بازسازی دراختیار پیمانکار قرار میدهد.

• پیمانکاری بدون مصالح (دستمزدی)

در این نوع قرارداد، هزینه های مربوط به دستمزد نیروهای انسانی و دستمزد خود پیمانکار، بعنوان یک عدد مشخص، در زمان عقد قرارداد تعیین می­شود. این مبلغ مشخص، براساس توافق طرفین در چند مرحله، از سوی کارفرما به پیمانکار پرداخت می­شود. هزینه های مربوط به خرید مصالح و لوازم، پس از هماهنگی با کارفرما، از سوی کارفرما پرداخت می­شود.

گام ۱۰ – بررسی و تعیین هزینه های پیش بینی نشده در برآورد هزینه:

موضوع مهم دیگری که باید به آن توجه شود، هزینه­هایی است که ممکن است به هر دلیلی در زمان برآورد هزینه قابل پیش­بینی نباشند.

ممکن است بخشی از کار در برخی از موارد بیش از پیش­بینی ما بطول بی انجامد.

ممکن است قسمتی از کار بدلیل خطای نیروی انسانی درست اجرا نشده و لازم باشد بار دیگر تکرار شود.

ممکن است به دلیل ممناعت همسایه ها و یا شهرداری، وقفه ­ای در کار ایجاد شود.

ممکن است بدلایل مختلفی که کاملاً خارج از کنترل ما است، قیمت­ها و جو حاکم بر بازار ملتهب شده و فروشندگان مصالح و اجناس، محصولات خود را نفروشند.

ممکن است قیمتهای برآورد شده برای اجناس، به یکباره در مدت زمان کوتاهی چندبرابر شوند.

و یا دلایل بسیار دیگری که ما بارها در طول پروژه­ هایی که اجرا نموده ­ایم با آنها روبرو شده ­ایم.

برای چنین شرایطی و اینگونه هزینه های غیر قابل پیش­بینی، درصدی به مبلغ هزینه بازسازی پیش­بینی شده اضافه می­شود. این درصد از ۵ الی ۱۵ درصد، بسته به نوع پروژه، موقعیت زمانی و مدت پروژه تعیین می­شود.

گام ۱۱ – محاسبه رقم نهایی هزینه بازسازی با استفاده از جمع کردن هزینه های محاسبه شده در مراحل قبلی:

به این ترتیب با جمع کردن هزینه های زیر رقم نهایی هزینه بازسازی پروژه مورد نظر بدست می ­آید:

• مجموع هزینه مراحل مختلف پروژه که از جدول هزینه هر مرحله محاسبه می­شود. (گام ۸ مقاله)
• دستمزد پیمانکار که بسته به نوع قرارداد تعیین می­شود. (گام ۹ مقاله)
• هزینه های پیش­بینی نشده که بین ۵ الی ۱۵ درصد کل هزینه های برآورد شده درنظر گرفته می­شود. (گام ۱۰ مقاله)
• هزینه مربوط به اخذ جواز درصورت نیاز.

بزودی مقاله ای با عنوان “چه زمانی بازسازی نیاز به مجوز دارد ؟” در سایت آوان منتشر می شود.

• هزینه بیمه حوادث پروژه که بدون شک باید پیش از آغاز بازسازی و با تمام آیتمهایی که به پروژه ارتباط دارد تهیه شود. تحت هیچ شرایطی نباید برای کاهش هزینه بیمه، آیتم مهمی از بیمه ای که تهیه می­شود حذف شود.

جمع ­بندی روش برآورد هزینه بازسازی در ۱۱ گام:

در ابتدای این مقاله اشاره نمودیم که می­بایست پس از دریافت مشاوره مناسب، تصمیم قطعی درباره بازسازی ساختمان، خانه، فروشگاه، ویلا و یا سایر فضاهای مورد نظر شما گرفته شود.

همچنین پیشنهاد نمودیم که به ترتیبی که در این مقاله اشاره شد ابتدا بررسی­های اولیه بخشهای مختلف پروژه و برنامه ­ریزی اولیه انجام شود.

پس از آن، هزینه هر مرحله با استفاده از تنظیم جداول هزینه همانند جدول مثال این مقاله، محاسبه شود.

در آخر با جمع کردن هزینه های هر مرحله از پروژه که از جداول بدست آمد (گام ۸ مقاله)، با دستمزد پیمانکار (گام ۹ مقاله)، هزینه­ های پیش­بینی نشده (گام ۱۰ مقاله)، هزینه اخذ جواز و هزینه بیمه حوادث، رقم نهایی برای هزینه بازسازی پروژه مورد نظر بدست می آید.

همانطور که پیش از این گقته شد، برآورد هزینه بازسازی بصورت کاملاً دقیق، امکان­پذیر نیست. همچنین برای برآورد رقم نزدیک به واقعیت حتماً نیاز به داشتن تجربه کافی در پروژه­­ های مشابه می­باشد.

اکنون با مطالعه این مقاله و مقالات تکمیلی در هر بخش می­توانیم برآورد دقیقتری از هزینه یک پروژه نوسازی داشته باشیم.

همچنین درصورتی که تجربه کافی در این زمینه نداریم، با مطالعه این مقاله و مقالات مرتبط، با نحوه و اصول استاندارد تعیین هزینه در پروژه­ های بازسازی آشنا شده ­ایم و از این پس می­توانیم هزینه ای که از سوی دیگر افراد با تجربه در این حوزه، برآورد شده است را آنالیز و رفع ایراد نماییم.

توصیه می کنیم چنانچه، تجربه کافی در مورد پروژه های مشابه ندارید، حتماً با چند فرد یا شرکت متخصص مشورت نمایید:

پیشنهاد می­کنیم چناچه تجربه کافی را برای برآورد هزینه بازسازی ندارید، از شرکتهای بازسازی که بصورت رایگان مشاوره دراختیار شما قرار می­دهند مشاوره دریافت نمایید. به این ترتیب، این محاسبات را برای شما، براساس تجربه خودشان در پروژه­ های مشابه، انجام خواهند داد.

شما می­توانید با ورود به بخش مشاوره رایگان سایت ما، یکی از روشهای اخذ مشاوره رایگان را از کارشناسان شرکت آوان انتخاب نموده و از آن طریق، برآورد اولیه هزینه پروژه بازساری خود را دریافت نمایید.

به این ترتیب با دانستن حدود هزینه ای که میبایست پرداخت نمایید می­توانید تصمیم درست ­تری درمورد پروژه بازسازی موردنظرتان اتخاذ نمایید.

اصول نوسازی و بازسازی ساختمان

برای انجام اصول نوسازی و بازسازی ساختمان خود ، در اولین اقدام باید نقشه کشی کامل و دقیق ساختمان را تهیه نمایید. در این نقشه باید همه جزئیات ساختمانی را به دقت بررسی کنید.
در این نقشه کشی ، موظف خواهید بود که تمامی شرایط ساختمان و همچنین جزئیات مرتبط با هر قسمت از ساختمان همانند نما ، سقف ، پله ها ‌، زیر زمین ، اتاق ‌های خواب ، پذیرایی ، حال و آشپزخانه را توضیح دهید. پس از آن در آخر نقشه کشی تان ، همه قسمت هایی که دچار عیب می باشند و قابل بازسازی نخواهند بود را تعیین و مشخص نمایید.
امکان دارد که در نوسازی ساختمان تان تغییراتی را در مصالح آن انجام دهید. مصالح و همچنین بنای تازه ای که استفاده می ‌کنید ، به تشخیص مهندسان طراح و دلایل فنی خواهد توانست در زمان ‌های متفاوت دچار تغییر شود.

بررسی قواعد نوسازی و بازسازی ساختمان

برای رعایت اصول نوسازی ساختمان  و بازسازی ساختمان خود ، می بایست به یک سری از اصول ، قواعد و قوانین آشنایی داشته باشید. در ادامه مطلب به بعضی از اصطلاحات رایج در بازسازی خواهیم پرداخت.
در ابتدا می بایست از ساختمان مورد نظر بازدید نموده تا بتوانید تصمیم درستی در خصوص بازسازی و تعمییرات ساختمان آن بگیرید.
هنگام مشاهده ساختمان مورد نظر ، به این پی خواهید برد که چه بخش ‌هایی از آن نیاز به نوسازی و بازسازی دارد.
در این قسمت نقش یک پیمانکار را اجرا خواهید نمود که همه اوامر کارفرما را جهت طراحی اصول داخلی و خارجی بنا اجرا می‌ نمایید.

مراحلی که باید در بازسازی و نوسازی ملک انجام دهید به شرح ذیل می باشد:

1- درک نظر کارفرما و عرضه یک طرح پیشنهادی توسط مهندسین طراح تیم تان برای نوسازی بنایی که به شما سپرده شده است و همچنین بازسازی نمای آن ساختمان ، متناسب با درخواست‌ های کارفرما
2- انتخاب طرح برای بازسازی و انجام هماهنگی‌ های لازمه با کارفرما برای عرضه برنامه های زمان ‌بندی شده توسط پیمانکار به کارفرما و در آخر دریافت نمودن مبلغی به عنوان پیش پرداخت برای آغاز نوسازی
3- اگر نیاز به ایجاد تغییراتی در نمای ساختمان دارید ، می بایست نمای بنا را تخریب نمایید. به علت تخریبی که انجام می دهید ، باید قسمت هایی را که محل رفت و آمد مردم می باشد ، یک حفاظ تهیه کنید تا عابرین پیاده ، ماشین‌ های پارک شده ، کارگران در حال کار و همچنین ماشین‌ های عبوری دچار خسارت و آسیب نشوند.
4- آغاز جمع آوری شیرآلات ، کابینت ، وسایل ساختمان و قطع گاز محل بازسازی از فلکه اصلی توسط کارگران ماهر
5- آغاز تخریب نمودن دیوارها ، کف ساختمان و سرویس ‌های بهداشتی ( اگر در این محل دیوار باربر وجود داشت ، نیاز به پیمانکار و مهندس عمران با تجربه ضروری خواهد بود)
6- عوض نمودن لوله کشی آب سرد و گرم مصرفی و همچنین برق کشی دوباره متناسب با نقشه جدید
7- اجرای نقشه سیم کشی برق مطابق با نقشه‌ های جدید
8- اجرای سیمان‌ کاری و ایزولاسیون بعد از خشک شدن سیمان ‌کاری سرویس‌ های بهداشتی و آشپزخانه
9- تعویض و نصب درب ، چهارچوب ، کمد دیواری ، پنجره جدید و شیشه پنجره‌ ها
10- اجرای رابیتس ‌بندی ساختمان جهت ایجاد سقف تازه و همچنین گچ کاری یا اجرای کناف
11- اجرا نمودن کف ‌سازی ، کاشی ‌کاری ، سرامیک کاری ، نصب پله و نماسازی بنا
12- انجام نقاشی ساختمان
13- نصب کردن کابینت آشپزخانه و همچنین سقف کاذب دستشویی و حمام
14- نصب نمودن کلید ، پریز و تزئینات نورپردازی ساختمان
15- نصب کاغذ دیواری ، پارکت و سرامیک
16- نصب درب‌های داخلی بنا
17- نصب شیرآلات ، سینک و روشویی
18- نصب درب‌ های داخلی ملک
19- نظافت کلی بنا توسط کارفرما و در صورت توافق اولیه با پیمانکار