بازسازی خانه قدیمی
بازسازی خانه قدیمی
یکی از مهم ترین نکات در بازسازی خانه قدیمی، انجام اصولی پروسه تخریب می باشد. از آنجایی بر انجام پروسه تخریب در بازسازی خانه قدیمی تاکید می شود که کمترین قصور و بی تجربگی در این مرحله احتمال مخاطرات جدی مالی و جانی را می تواند در پی داشته باشد. عملیات تخریب علاوه بر خود خانه مورد بازسازی، می تواند منجر به ایجاد خسارت در ساختمان های اطراف و همسایگان نیز شود؛ به خصوص در مورد خانه های آپارتمانی که علاوه بر همسایگان طرفین، طبقات فوقانی و تحتانی نیز در خطر آسیب های ناشی از تخریب غیر اصولی هستند.
پس در مرحله تخریب بازسازی خانه های فرسوده و قدیمی به مواردی از جمله، استفاده با احتیاط از دریل مخصوص و متناسب با حد تخریب و شناسایی محل های عبور لوله های آب و برق از کف و دیوارهای خانه و مواردی از این دست را مدنظر قرار دهید.
بازسازی خانه های قدیمی
بازسازی ساختمان کلنگی با توجه به قدمت بالا و عدم امکان استفاده از آن به دلیل داشتن خطرات جانی و مالی برای ساکنین و در حقیقت ریشه ای بودن پروسه بازسازی در این مورد، دارای اصول و فنون خاص خود بوده و انجام آن توسط خود مالک نمی تواند امکان پذیر باشد. استفاده از خدمات یک شرکت بازسازی خانه معتبر و پرسنل متخصص و با تجربه آن هم می تواند از میزان اشتباهات و خسارات احتمالی در فرایند بازسازی های کلنگی بکاهد و هم روند بازسازی را تسریع بخشد. بدین ترتیب پروسه بازسازی خانه کلنگی می تواند شامل مواردی به شرح زیر باشد:
- یافتن یک شرکت بازسازی خانه معتبر و با تجربه
- بازدید متخصصین و کارشناسان شرکت از پروژه و بررسی موارد فنی و تخصصی
- برگزاری جلسه ای میان مالک و متخصصین شرکت جهت مشخص نمودن خواسته های مالک
- انجام طراحی و ارائه نقشه خانه بازسازی شده نهایی
- تایید نقشه طراحی شده توسط مالک
- تعیین زمانبندی و برآورد هزینه های لازم
- تعیین فازهای مختلف اجرای عملیات بازسازی و اولویت بندی آنها
- نظارت صحیح بر اجرای طرح بازسازی
هر ساختمان و سازه‌ای با نوع کاربری‌های متفاوت با وجود رسیدگی و مراقبت، عمر مفید محدودی دارد و با گذشت بازه زمانی مشخصی به تدریج به سمت فرسودگی پیش می‌رود. طبیعی است هرچه میزان رسیدگی به واحد ساختمانی مورد نظر بیشتر باشد، زمان فرسودگی آن بیشتر به تعویق خواهد افتاد؛ اما در مجموع موضوع فرسودگی بافت سازه‌ها بسیار جدی و اجتناب‌ناپذیر است. بنابراین پس از اتمام عمر مفید ساختمان، کم‌کم شاهد مشکلاتی در آن خواهید بود. کهنه شدن لوله‌ها و ترکیدگی فاضلاب، اختلال در عملکرد موتورخانه، گرفتگی‌های مکرر چاه، کاهش مقاومت ساختمان، بازدهی کمتر سیستم سرمایشی و گرمایشی، پایداری و استحکام کمتر ساختمان و… همه و همه نشانه‌هایی است که اعلام می‌کند عمر مفید سازه موردنظر به پایان رسیده و زمان بازسازی آن فرارسیده است؛ اما شرایط بازسازی ساختمان‌هایی که در بافت فرسوده قرار دارند چیست؟ در‌صورتی‌که بعضی از چند مالک ساختمان، نسسبت به بازسازی ملک مقاومت کنند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟ آیا سایر مالکان می‌توانند بدون رضایت فرد مخالف برای بازسازی ملک اقدامی انجام دهند یا خیر؟ در این مطلب به پاسخ همه این سوالات خواهید رسید؛ بنابراین در‌صورتی‌که شما هم از مالکان سازه‌های بافت فرسوده هستید و قصد بازسازی ساختمان را دارید، در این مطلب پاسخ بسیاری از سوالات خود را دریافت خواهید کرد. با ما همراه باشید.
از نظر قانون، چه سازه‌هایی در گروه خانه های فرسوده یا کلنگی قرار می گیرند؟
با توجه به اینکه میزان عمر مفید هر ساختمان به مواد و مصالح به کار رفته در ساخت خانه، مراقب‌ها و نگهداری‌های ساکنان و شرایط آب و هوایی منطقه ارتباط مستقیم دارد، نمی‌توان سن بنا را به تنهایی عاملی برای تعیین خانه‌ی کلنگی در نظرگرفت. گرچه قانون به صراحت درباره شرایط خانه‌های کلنگی حرفی نزده است؛ اما برخی موارد هستند که برای تعیین خانه‌ی کلنگی می‌توان آنها را مورد بررسی قرار داد.
قدمت
بعضی خانه‌ها با گذشت بیش از ۵۰ سال هنوز هم مقاوم بوده و قابل سکونت هستند؛ این در حالی است که بعضی خانه‌ها تنها با ۲۵ الی ۳۰ سال سن دیگر قابل سکونت نیستند؛ بنابراین سن بنا به تنهایی عامل تاثیرگذاری روی تشخیص میزان فرسودگی ساختمان محسوب نمی‌شود. بر اساس اعلام پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، مهم‌ترین مشخصه یک خانه‌ی کلنگی یا فرسوده در ایران سن بالای ۳۵ سال است. این عدد در بعضی کشورها مانند انگلیس به ۲۰۰ سال هم می‌رسد. در‌صورتی‌که خانه‌ی شما قدمتی بیش از ۳۵ سال داشته باشد، اولین شرط برای بازسازی خانه را خواهید داشت؛ اما این مورد به تنهایی دلیلی برای بازسازی خانه محسوب نمی‌شود.
استحکام و ایمنی
از دیگر عواملی که به شما اجازه بازسازی خانه را می‌دهد، می‌توان به بررسی میزان استحکام و پایداری ساختمان اشاره کرد. این مورد توسط کارشناسان حوزه ملک و ساختمان قابل بررسی است. در‌صورتی‌که این افراد تشخیص دهند خانه‌ی شما مقاومت کافی در برابر زلزله یا سایر عوامل طبیعی و توان کافی برای تحمل سنگینی طبقات را ندارد، خانه را به عنوان خانه‌ی کلنگی معرفی خواهند کرد. برای بررسی این موضوع عوامل فنی و مهندسی مختلفی بررسی می‌شود. این مورد می‌تواند روی امنیت جان ساکنان ساختمان تاثیرگذار باشد و خسارات جبران ناپذیری به همراه داشته باشد. به همین دلیل در‌صورتی‌که عدم ایمنی ساختمانی تایید شد، سکونت در آن به توصیه نمی‌شود.
برخورداری از استانداردهای ساخت و ساز
بعضی واحدهای ساختمانی متراژی در حدود ۵۰ متر دارند. با توجه به زیر بنای کم این واحدهای مسکونی، امکان تامین پارکینگ برای این خانه‌ها وجود ندارد؛ اما برای خانه‌هایی با متراژ بالا چنین امکاناتی به راحتی فراهم خواهد شد. این موضوع باعث شده است خانه‌های بزرگی که به پارکینگ، انباری و آسانسور مجهز نیستند، در گروه خانه‌های کلنگی قرار بگیرند. البته وجود چنین امکاناتی تنها بخشی از ساخت‌وساز استاندارد محسوب می‌شود. استفاده از شیرآلات جدید، سیستم سرمایشی و گرمایشی بهینه، پنجره‌های دو جداره، برق‌کشی با ساختار جدید و بسیاری از موارد فنی و مهندسی بخشی از این عوامل هستند.
برای بازسازی خانه چه اقداماتی باید انجام داد؟
در‌صورتی‌که قصد تخریب و بازسازی خانه قدیمی را داشته باشید، باید از شهرداری مجوزهای لازم برای تخریب را دریافت کنید. یه عبارت دیگر هر نوع تخریب بنای ساختمان با قصد نوسازی یا بازسازی به مجوز از شهرداری نیاز دارد. برای این منظور باید پروانه تخریب دریافت شود. در این پروانه نام ناظر عملیات تخریب درج شده است. مهندس ناظر هنگام اجرای دستور تخریب باید حضور داشته و عملیات را کنترل کرده و اقدامات فنی لازم حین تخریب را اجرا کند.
مهندس ناظر همه مسایل فنی و استاندارهای مورد نیاز تخریب بنا را به خوبی می‌داند و با رعایت همه نکات، عملیات تخریب را با ایمنی کامل اجرا می‌کند. تخریب ملک بدون حضور مهندس ناظر هم غیرقانونی بوده و هم احتمال وقوع حوادث ناشی از تخریب ساختمان را بسیار زیاد می‌کند. پس از آن هم یکی پس از دیگری مراحل برای ساخت اصولی و دقیق ساختمان موردنظر طی خواهد شد.